آخر تحقق: 4 تشرين الأول/أكتوبر 2026، استناداً إلى الصفحات الرسمية المذكورة في أسفل الصفحة.
محضر الحالة: الوثيقة التي تحمي تأمين إيجارك
يصف محضر الحالة (EDL) حالة السكن وتجهيزاته عند الدخول وعند الخروج. إن المقارنة بين الاثنين هي التي تحدد ما يمكن للمؤجر اقتطاعه من تأمين إيجارك: للاحتفاظ بأي مبلغ، يجب أن يستند إلى محضري الحالة عند الدخول والخروج وأن يبرر الاقتطاع (تقديرات، فواتير، مطالبات بإيجارات غير مدفوعة لم يتم الرد عليها). إن الاهتراء الطبيعي (vétusté) ليس على عاتقك.
من حيث المبلغ: بالنسبة لمسكن فارغ، لا يمكن أن يتجاوز التأمين 1 شهر إيجار بدون رسوم خدمات (charges)؛ وبالنسبة لمسكن مفروش، 2 شهر إيجار بدون رسوم خدمات (charges). إذا كان الإيجار يُدفع كل ثلاثة أشهر مقدماً، فإن التأمين ممنوع — وهو أيضاً ممنوع في عقد تنقل (bail mobilité).
إليك كيف تقوم بمحضر حالة قوي، من تسليم المفاتيح حتى استرجاع التأمين.
الخطوة 1 — فهم الآلية: محضر حالة متقابل
يتم إجراء محضر الحالة عند الدخول معاً، أنت والمالك (أو الوكالة): هذا هو مبدأ التقابل. القواعد الرسمية:
- يجب أن يحتوي السكن على العناصر المذكورة في عقد إيجار (bail)، ويتم إجراء محضر الحالة في ظروف إضاءة جيدة.
- يتم تدوينه كتابياً، على ورق أو بشكل إلكتروني، ويجب أن يسمح بمقارنة حالة السكن عند الدخول والخروج.
- عند التوقيع، يُسلَّم محضر الحالة لك وللمالك (يدوياً أو إلكترونياً)، ويجب أن يوقعه الطرفان.
إذا تم إجراء محضر الحالة عند الدخول من قبلك ومن قبل محترف (وكيل عقاري)، تدفع جزءاً من التكاليف، لكن هذا الجزء محدد بسقف: نصف التكاليف التي تفرضها الوكالة، وبحد أقصى 3,03 € شاملة الضرائب لكل متر مربع من المساحة القابلة للسكن.
إذا رفض أحد الطرفين أو غاب
يمكن لأي من الطرفين الاستعانة بـ مفوض عدلي (كان يسمى سابقاً محضر عدلي): هذا هو محضر إيجاري. يبلغك أنت والمالك (أو الوكالة) عبر رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام (lettre recommandée avec accusé de réception)، قبل 7 أيام على الأقل. أسعاره منظمة (قرار ساري من آذار/مارس 2026): في فرنسا القارية، لمسكن حتى 50 م²، تبلغ تكلفة المحضر 132,82 €، بالإضافة إلى 18,06 € لرسائل الاستدعاء و11,28 € لرسوم التنقل. يتم تقسيم المجموع مناصفة بين المستأجر والمالك.
💡 رفض التوقيع لا يفيدك: إذا رفضت محضر الحالة عند الدخول، تعتبر أنك استلمت السكن بحالة جيدة من حيث الإصلاحات المؤجرة، ويقع عليك إثبات سوء الحالة الأولية — مثلاً عبر صور يلتقطها مفوض عدلي (إجراء مدفوع). من الأفضل تدوين كل شيء في المكان، نقطة خلاف بنقطة خلاف.
الخطوة 2 — قبل الموعد: الأدوات التي يجب إحضارها
في اليوم المحدد، تصل ومعك:
- هاتف ذكي مشحون — ستقوم بتصوير كل غرفة وكل عيب.
- شريط قياس للتحقق من المساحة المذكورة في عقد إيجار (bail).
- مصباح يدوي أو مصباح الهاتف للأركان المظلمة.
- قلم للكتابة بشكل واضح على الوثيقة.
- عقد الإيجار الموقع للتحقق من التوافق (التجهيزات المدرجة، المساحة).
- قائمة التجهيزات التي يجب فحصها في حالة السكن المفروش.
🚨 عملياً، خصص وقتاً كافياً. محضر حالة سريع في بضع دقائق، موقَّع دون قراءة، هو الذي سيكلفك كثيراً عند الخروج. إذا استعجلك المؤجر ("هيا، كل شيء ممتاز، لنوقع"), خذ وقتك لقراءة الوثيقة وتدوين كل عيب قبل التوقيع.
الخطوة 3 — الطريقة غرفة بغرفة
بالنسبة لكل غرفة (مدخل، صالة، غرفة نوم، مطبخ، حمام، مرحاض، شرفة، قبو):
الأسطح التي يجب فحصها
- الأرضيات: باركيه، سيراميك، لينوليوم، موكيت → خدوش، بقع، فواصل مفكوكة، ثقوب.
- الجدران: طلاء، ورق جدران → تشققات، ثقوب مسامير، بقع، اصفرار.
- الأسقف: بقع رطوبة، تشققات، مصابيح مكسورة.
- اللوحات الجانبية: شظايا، طلاء متقشر.
- الأبواب والنوافذ: طلاء، مقابض، أقفال، حشوات عزل، زجاج متشقق.
- المصاريع (مفصلية أو دوارة): التأكد من عملها بالكامل، والتثبيتات.
- المفاتيح والمقابس: العدد، الحالة (إذا كانت مصفرة يجب الإشارة)، التشغيل.
الأجهزة التي يجب اختبارها
- الحنفيات: افتح كل خلاط، تحقق من الماء الساخن والبارد، والتصريفات.
- السيفون: شغله وتأكد من عمله.
- التدفئة: شغل كل مشعاع، حتى في الصيف — يمكن إضافة حالة عناصر التدفئة خلال الشهر الأول من فترة التدفئة (انظر الخطوة 5).
- الشفاط، الألواح، الفرن: شغل واختبر كل واحد منها.
- الثلاجة، الغسالة: افتح، تفقد الداخل، شغل الجهاز.
- التهوية (VMC): قرب ورقة أمام الشبكة — يجب أن تُسحب الورقة.
- كاشفات الدخان: موجودة وتعمل.
التفاصيل التي يتم نسيانها
- العدادات: إذا لم تكن رسوم الخدمات مدفوعة بشكل مقطوع، يجب أن تظهر قراءات العدادات الفردية للماء أو الطاقة في محضر الحالة. وإذا كان السكن يحتوي على نظام تدفئة أو ماء ساخن صحي (فردي أو جماعي مع عدادات فردية)، يكمل المؤجر محضر الحالة بقراءات المؤشرات لكل طاقة.
- المفاتيح: يجب أن يذكر محضر الحالة المفاتيح أو أي وسيلة دخول أخرى (باب المدخل، صندوق البريد، القبو، المرآب، البطاقة). عدها واطلب إدراجها في القائمة.
- صندوق البريد: تحقق من إمكانية وضع اسمك عليه فور وصولك.
📷 نصيحة: صوّر كل عداد وكل غرفة. يمكن تدعيم محضر الحالة (état des lieux) بالصور، وستساعدك الصور المؤرخة إذا تم الاعتراض لاحقاً على تسوية رسوم الخدمات أو اقتطاع من التأمين الإيجاري.
الخطوة 4 — كيف تصيغ العيوب
الفخ الكلاسيكي: تكتب "بقعة صغيرة" فيقوم المؤجر بتحميلك تكلفة استبدال السجاد عند الخروج. كن دقيقاً للغاية.
بدلاً من ❌ "طلاء تالف"، اكتب ✅ "الجدار الجنوبي لغرفة النوم: بقع فوق المشعاع، طلاء مصفر، تشقق أفقي قرب اللوحة الجانبية."
بدلاً من ❌ "باركيه مخدوش"، اكتب ✅ "باركيه غرفة المعيشة: خدوش عميقة قرب النافذة، لوح متشقق عند مدخل الممر."
يمكن أن تضاف إلى وصف كل غرفة ملاحظات أو تحفظات، وأن تدعم بالصور — هذا منصوص عليه في اللوائح. يجب أن يكون محضر الحالة موقعاً من قبلك ومن قبل المؤجر (أو من وكلاء كل طرف).
📷 نصيحة: رقم صورك، واربط كل صورة بغرفة واحتفظ بها حتى خروجك من السكن. ما يهم هو وثيقة محضر الحالة الموقعة من الطرفين.
الخطوة 5 — المهلة لطلب استكمال محضر الحالة عند الدخول
إذا اكتشفت عيباً بعد التوقيع (حنفية تسرب، نافذة لا تغلق)، لا يزال بإمكانك طلب تعديل محضر الحالة عند الدخول:
- 10 أيام تقويمية بعد تاريخ محضر الحالة، من أجل أي عنصر يخص السكن.
- خلال الشهر 1 من فترة التدفئة لحالة عناصر التدفئة (مشعاعات باردة، غلاية لا تعمل).
عملياً، قدم هذا الطلب كتابياً مع صورك واحتفظ بدليل الإرسال. إذا رفض المؤجر (أو الوكالة)، يمكنك اللجوء إلى لجنة المصالحة على مستوى المحافظة (commission départementale de conciliation) التابعة لمكان السكن.
🔥 بالنسبة للتدفئة أو الماء الساخن الصحي (تركيب فردي أو جماعي مع عدادات فردية)، تذكر أيضاً المؤشرات: على المؤجر استكمال محضر الحالة بقراءات المؤشرات لكل طاقة، عند الدخول وعند الخروج.
الخطوة 6 — محضر حالة الخروج: لا توقع بسرعة كبيرة
نصيحة: قبل أن تغادر، قم بتنظيف شامل (تنظيف الأرضية، تنظيف النوافذ، إزالة الدهون من الفرن، إذابة وتنظيف الثلاجة)، واملأ الثقوب التي قمت بها بمعجون الترميم، وأزل اللاصقات دون تمزيق الطلاء.
في يوم محضر حالة الخروج، أعد محضر حالة الدخول بين يديك وقارن بنداً بنداً. لكي يحتفظ المؤجر بأي مبلغ، يجب أن يستند إلى محضري الحالة ويقوم بتبرير كل مبلغ: تقديرات أو فواتير أعمال، رسالة مطالبة بإيجارات غير مدفوعة لم يتم الرد عليها...
الاهتراء الطبيعي والاستهلاك العادي
الـاهتراء الطبيعي هو التآكل أو التلف الناتج عن الزمن أو الاستعمال العادي للمواد. هذا ليس على عاتقك: القانون يضع الصيانة الدورية والإصلاحات المؤجرة على عاتق المستأجر، «إلا إذا كانت ناجمة عن اهتراء طبيعي، أو عيب في الصنع، أو عيب في البناء، أو حادث عرضي أو قوة قاهرة» (قانون 6 يوليو 1989 بشأن العلاقات الإيجارية). عند توقيع عقد إيجار (bail)، يمكنك أيضاً الاتفاق معه على جدول اهتراء طبيعي لمقارنة حالة السكن عند الدخول والخروج.
استرجاع التأمين الإيجاري (dépôt de garantie)
تبدأ المهلة من اليوم الذي تعيد فيه المفاتيح (باليد أو عبر رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام (lettre recommandée avec accusé de réception)) — تذكر أن تذكر عنوانك الجديد وبيانات حسابك البنكي (RIB) :
- محضر حالة الخروج مطابق لمحضر الدخول: الاسترجاع خلال 1 شهر كحد أقصى.
- محضر حالة الخروج غير مطابق لمحضر الدخول: الاسترجاع خلال 2 شهر كحد أقصى.
في حال التأخير، يزداد المبلغ المستحق بنسبة 10٪ من الإيجار الشهري بدون رسوم خدمات (charges) عن كل شهر تأخير بدأ — إلا إذا كان التأخير بسبب عدم إبلاغك بعنوانك الجديد عند تسليم المفاتيح. للمطالبة بتأمينك الإيجاري وهذه الغرامة، أرسل إنذاراً عبر رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام (lettre recommandée avec accusé de réception). وانتبه: خصم التأمين من آخر إيجار غير قانوني، يجب عليك دفع إيجارك حتى النهاية حتى لو تأخر التأمين.
إذا كان السكن في مبنى جماعي، يمكن للمؤجر الاحتفاظ بـدفعة مقدمة من أجل رسوم الخدمات، بشرط أن تكون مبررة ومحددة بحد أقصى 20٪ من التأمين؛ ويجب عليه بعد ذلك تسوية الحسابات وإعادة الباقي خلال الشهر الذي يلي الموافقة على حسابات المبنى.
الخطوة 7 — النزاع: الإجراءات قبل القاضي
إذا احتفظ المؤجر بمبلغ غير مبرر أو لم يُرجع التأمين:
- إنذار عبر رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام (lettre recommandée avec accusé de réception). نصيحة: أرفق قائمة مفصلة بما تعترض عليه ونسخة من محضر حالة الدخول.
- إجراء ودي: مصالِح عدلي أو اللجنة الإقليمية للمصالحة (مجانيان)، أو وسيط مدني (مدفوع). في نزاع حتى 5 000 يورو، هذا الإجراء إجباري قبل اللجوء إلى القاضي.
- قاضي منازعات الحماية في المحكمة التابعة لمكان السكن. لديك 3 سنوات من اليوم الذي كان يجب فيه إعادة التأمين لتقديم الدعوى.
يمكن لـADIL في محافظتك (الوكالة الإقليمية لمعلومات السكن) أن ترافقك في إجراءاتك.
الخطوة 8 — الموارد الرسمية
- 📋 Service-Public — محضر حالة الدخول في عقد إيجار (bail) سكني — قواعد التنفيذ، المحتوى، مهل التعديل، رسوم محضر الحالة (état des lieux) المؤجر.
- 💰 Service-Public — التأمين الإيجاري (dépôt de garantie) في عقد إيجار سكني — حدود التأمين، مهل الاسترجاع، غرامات التأخير، النزاعات.
وماذا عن Pionra في كل هذا؟
Pionra ليست مفوض عدلي. إنها المكان الذي يتبادل فيه القادمون المعلومات: كيف جرت الأمور فعلاً، في أي مدينة، وفي كم من الوقت.
هل أنهيت هذه الخطوة للتو؟ احكِ تجربتك في تعليق أو في ملاحظة — فهذا سيساعد القادمين بعدك أكثر من أي شيء آخر.