Última verificação: 4 de outubro de 2026, a partir das páginas oficiais citadas no final da página.
A vistoria (état des lieux): o documento que protege o seu caução (dépôt de garantie)
A vistoria descreve o estado do imóvel e de seus equipamentos na entrada e na saída. É a comparação das duas que determina o que o proprietário pode reter do seu caução: para ficar com algum valor, ele deve se basear nas vistorias de entrada e de saída e justificar a retenção (orçamentos, faturas, aluguéis não pagos cobrados e não respondidos). O desgaste natural não é de sua responsabilidade.
Sobre o valor: para um imóvel vazio, o caução não pode ultrapassar 1 mês de aluguel sem encargos (charges); para um imóvel mobiliado, 2 meses de aluguel sem encargos (charges). Se o aluguel for pago por trimestre adiantado, o caução é proibido — e também é proibido em contrato de mobilidade (bail mobilité).
Veja como fazer uma vistoria (EDL) sólida, da entrega das chaves à devolução do caução.
Etapa 1 — Entenda o funcionamento: vistoria contraditória
A vistoria de entrada é feita juntos, você e o proprietário (ou a imobiliária): esse é o princípio do contraditório. As regras oficiais:
- O imóvel deve conter os itens mencionados no contrato de locação (bail), e a vistoria deve ser feita em boas condições de iluminação.
- Ela é registrada por escrito, em papel ou formato eletrônico, e deve permitir comparar o estado do imóvel na entrada e na saída.
- Na assinatura, a vistoria é entregue tanto a você quanto ao proprietário (em mãos ou por via digital), e ambas as partes devem assiná-la.
Se a vistoria de entrada for feita por você e um profissional (corretor imobiliário), você paga uma parte dos custos, mas esse valor é limitado: metade dos custos cobrados pela agência, e no máximo 3,03 € TTC (com todas as taxas incluídas) por m² de área habitável.
Se um dos dois recusar ou faltar
Um ou outro pode recorrer a um oficial de justiça (commissaire de justice) (antigamente chamado de huissier de justice): é um laudo locatício. Ele avisa você e o proprietário (ou a agência) por carta registrada com aviso de recebimento (lettre recommandée avec accusé de réception), com pelo menos 7 dias de antecedência. As tarifas são regulamentadas (decreto aplicável a partir de março de 2026): na França continental, para um imóvel de até 50 m², o laudo custa 132,82 €, mais 18,06 € de cartas de convocação e 11,28 € de despesas de deslocamento. O total é dividido igualmente entre o inquilino e o proprietário.
💡 Recusar assinar não é vantajoso para você: se você recusar a vistoria de entrada, presume-se que recebeu o imóvel em bom estado de reparos locativos, e cabe a você provar o mau estado inicial — por exemplo, com fotos feitas por um oficial de justiça (procedimento pago). É melhor anotar tudo no local, desacordo por desacordo.
Etapa 2 — Antes do encontro: o que levar
No dia, você chega com:
- Celular carregado — você vai fotografar cada cômodo e cada defeito.
- Trena para conferir a metragem informada no contrato de locação (bail).
- Lanterna ou a lanterna do celular para os cantos escuros.
- Caneta para preencher o documento de forma legível.
- O contrato de locação assinado para conferir as informações (itens listados, metragem).
- Lista de equipamentos a conferir para um imóvel mobiliado.
🚨 Na prática, reserve bastante tempo. Uma vistoria feita às pressas em poucos minutos, assinada sem ler, é a que vai te custar caro na saída. Se o proprietário apressar você ("Vamos, está perfeito, vamos assinar"), mesmo assim, tire um tempo para ler o documento e anotar cada defeito antes de assinar.
Etapa 3 — O método cômodo por cômodo
Para cada cômodo (entrada, sala, quarto, cozinha, banheiro, lavabo, varanda, porão):
Superfícies a inspecionar
- Pisos: parquet, cerâmica, linóleo, carpete → riscos, manchas, rejuntes soltos, buracos.
- Paredes: pintura, papel de parede → rachaduras, buracos de bucha, manchas, amarelamento.
- Tetos: manchas de umidade, rachaduras, lâmpadas quebradas.
- Rodapés: lascas, tinta descascando.
- Portas e janelas: pintura, maçanetas, fechaduras, vedação, vidros trincados.
- Persianas (de abrir, de enrolar): funcionamento completo, fixações.
- Interruptores, tomadas: quantidade, estado (amareladas = sinalizar), funcionamento.
Os equipamentos a testar
- Torneiras: abra cada misturador, verifique a água quente e fria, os escoamentos.
- Descarga: acione para testar.
- Aquecimento: ligue cada radiador, mesmo no verão — o estado dos elementos de aquecimento pode ser acrescentado durante o primeiro mês de aquecimento (veja Etapa 5).
- Exaustor, fogão, forno: ligue e teste cada um.
- Geladeira, máquina de lavar: abra, olhe por dentro, ligue.
- Ventilação (VMC): aproxime um papel da grade — ele deve ser sugado.
- Detectores de fumaça: presentes e funcionando.
Os detalhes que costumam ser esquecidos
- Medidores: se os encargos não forem pagos em valor fixo, as leituras dos medidores individuais de água ou energia devem constar na vistoria. E se o imóvel tiver uma instalação de aquecimento ou de água quente sanitária (individual, ou coletiva com medição individual), o proprietário completa a vistoria com as leituras dos índices de consumo para cada energia.
- Chaves: a vistoria deve mencionar as chaves ou qualquer outro meio de acesso (porta de entrada, caixa de correio, porão, garagem, crachá). Conte-as e peça para listá-las.
- Caixa de correio: verifique se seu nome pode ser colocado nela assim que você chegar.
📷 Dica: fotografe cada medidor e cada cômodo. A vistoria (état des lieux) pode ser ilustrada com imagens, e fotos datadas vão te ajudar caso haja contestação de regularização de encargos ou de retenção do depósito mais tarde.
Etapa 4 — Como descrever os defeitos
A armadilha clássica: você escreve "manchinha" e o proprietário cobra a troca do carpete na saída. Seja ultra preciso.
Em vez de ❌ "Pintura danificada", escreva ✅ "Parede sul do quarto: manchas acima do radiador, pintura amarelada, rachadura horizontal perto do rodapé."
Em vez de ❌ "Parquet arranhado", escreva ✅ "Parquet da sala: arranhões profundos perto da janela, tábua rachada na entrada do corredor."
A descrição de cada cômodo pode ser complementada com observações ou ressalvas, e ilustrada com imagens — isso está previsto na regulamentação. A vistoria deve ser assinada por você e pelo proprietário (ou pelos representantes de cada lado).
📷 Dica: numere suas fotos, associe cada uma a um cômodo e guarde até a saída do imóvel. O que vale é o documento da vistoria assinado pelas duas partes.
Etapa 5 — Prazo para pedir a complementação da vistoria de entrada
Se você descobrir um defeito depois da assinatura (uma torneira pingando, uma janela que não fecha), ainda não é tarde: você pode pedir ao proprietário para modificar a vistoria de entrada:
- 10 dias corridos após a data da vistoria, para qualquer elemento relativo ao imóvel.
- Durante o 1º mês do período de aquecimento para o estado dos elementos de aquecimento (radiadores frios, caldeira que não liga).
Na prática, faça esse pedido por escrito, com suas fotos, e guarde uma prova do envio. Se o proprietário (ou a agência) recusar, você pode acionar a comissão departamental de conciliação responsável pelo imóvel.
🔥 Para o aquecimento ou água quente sanitária (instalação individual, ou coletiva com medição individual), lembre-se também dos índices: é o proprietário quem deve completar a vistoria com as leituras dos índices de consumo para cada energia, tanto na entrada quanto na saída.
Etapa 6 — O EDL de saída: não assine com pressa
Dica: antes de sair, faça uma faxina caprichada (piso esfregado, vidros limpos, forno desengordurado, geladeira descongelada e limpa), tampe os buracos de buchas que você fez com massa para reparo, retire os adesivos sem arrancar a pintura.
No dia do EDL de saída, pegue o EDL de entrada em mãos e compare linha por linha. Para reter qualquer valor, o proprietário deve se basear nos dois EDL e justificar cada valor: orçamentos ou notas fiscais de obras, carta de cobrança de aluguéis não pagos que ficou sem resposta…
Desgaste natural e uso normal
O desgaste natural é o desgaste ou deterioração resultante do tempo ou do uso normal dos materiais. Isso não é de sua responsabilidade: a lei coloca a manutenção de rotina e os reparos locativos a cargo do locatário, "exceto se forem ocasionados por desgaste natural, defeito de construção, vício de construção, caso fortuito ou força maior" (lei de 6 de julho de 1989 sobre as relações locatícias). No momento da assinatura do contrato de locação, você também pode combinar com o proprietário uma tabela de desgaste natural para comparar o estado do imóvel na entrada e na saída.
Restituição da caução (dépôt de garantie)
O prazo começa a contar do dia em que você devolve as chaves (em mãos ou por carta registrada com aviso de recebimento) — lembre-se de informar seu novo endereço e seus dados bancários (RIB):
- EDL de saída conforme ao EDL de entrada: restituição em até 1 mês.
- EDL de saída não conforme ao EDL de entrada: restituição em até 2 meses.
Em caso de atraso, o valor devido aumenta em 10% do aluguel mensal sem encargos (charges) por mês de atraso iniciado — exceto se o atraso for porque você não informou seu novo endereço ao devolver as chaves. Para reivindicar sua caução e essa penalidade, envie uma notificação formal por carta registrada com aviso de recebimento. E atenção: descontar a caução do último aluguel é ilegal, você deve pagar o aluguel até o fim mesmo que a caução demore.
Se o imóvel estiver em um prédio coletivo, o proprietário pode reter uma provisão para os encargos, justificada e limitada a 20% da caução; ele deve depois regularizar as contas e devolver o saldo no mês seguinte à aprovação das contas do prédio.
Etapa 7 — Litígio: o procedimento antes do juiz
Se o proprietário reter um valor abusivo ou não devolver a caução:
- Notificação formal por carta registrada com aviso de recebimento (lettre recommandée avec accusé de réception). Dica: anexe a lista detalhada do que você contesta e uma cópia do EDL de entrada.
- Procedimento amigável: conciliador de justiça ou comissão departamental de conciliação (gratuitos), ou mediador civil (pago). Para um litígio até 5 000 €, esse procedimento é obrigatório antes de acionar o juiz.
- Juiz dos litígios de proteção do tribunal responsável pelo imóvel. Você tem 3 anos a partir do dia em que a caução deveria ter sido devolvida para acionar o juiz.
A ADIL do seu departamento (Agence départementale pour l'information sur le logement) pode te acompanhar nesses procedimentos.
Etapa 8 — Recursos oficiais
- 📋 Service-Public — Vistoria (état des lieux) de entrada em um contrato de locação (bail) de habitação — regras de realização, conteúdo, prazos de modificação, tarifas do laudo locatício.
- 💰 Service-Public — Caução (dépôt de garantie) em um contrato de locação de habitação — limites da caução, prazos de restituição, penalidades por atraso, litígios.
E o Pionra nisso tudo?
O Pionra não é um oficial de justiça. É o lugar onde os recém-chegados trocam informações: como realmente foi, em qual cidade, em quanto tempo.
Você acabou de fazer esse procedimento? Conte nos comentários ou em uma nota — isso é o que mais vai ajudar quem chegar depois de você.