O estado de lugar: 1 hora que decide 800 € de caução
O estado de lugar (EDL) é o documento que descreve o estado da habitação na entrada e na saída. É com base nesta comparação que o teu senhorio decide quanto te devolve (ou retém) da tua caução. A armadilha: se assinares um estado de lugar de entrada "tudo perfeito" sem ler, pagarás 6 meses depois pela mínima mancha pré-existente.
Eis como não perder entre 500 € e 1 200 € da tua caução ao fazer um EDL à prova de bala.
Passo 1 — Compreender a mecânica: EDL contraditório
Em França, o EDL é obrigatoriamente contraditório: estás presente com o senhorio ou o seu representante, preenchem juntos um documento e assinam-no em conjunto. Se uma das partes recusar ou estiver ausente, o EDL "de comum acordo" é nulo.
Na falta de acordo amigável, qualquer uma das partes pode chamar um oficial de justiça (comissário de justiça desde 2022) para realizar um EDL legal. Custo: cerca de 130-180 €, dividido a meio entre senhorio e inquilino (desde a lei ELAN). Na prática, isto é dissuasor para ambos os lados e o acordo amigável é quase sempre privilegiado.
💡 Se te recusares a assinar o EDL de entrada porque não concordas: o teu senhorio pode solicitar a presença do oficial de justiça. Mas isso também significa que há um litígio desde o início — tanto vale negociar tudo de forma amigável.
Passo 2 — Antes da reunião: o material a levar
No dia D, chegas com:
- Smartphone carregado — vais tirar entre 50 a 200 fotografias.
- Fita métrica para verificar a área útil (e contestar se estiver errada).
- Lanterna ou lanterna do telemóvel para cantos escuros.
- Caneta de tinta preta (não apagável — importante para o valor jurídico).
- O contrato de arrendamento assinado para verificar a coerência (equipamentos listados, área).
- Lista de equipamentos a verificar para arrendamento mobilado.
🚨 Nunca compares a um EDL sem teres pelo menos 1 hora disponível. Os senhores que te pressionam em 10 minutos ("Vamos lá, está tudo impecável, vamos assinar") são sistematicamente aqueles que te cobrarão tudo na saída.
Passo 3 — O método peça por peça
Para cada divisão (entrada, sala, quarto, cozinha, casa de banho, WC, varanda, cave):
As superfícies a inspecionar
- Pavimentos: parquet, azulejo, linóleo, carpete → riscos, manchas, juntas soltas, buracos.
- Paredes: pintura, papel de parede → fissuras, buracos de parafusos, manchas, amarelamento.
- Tetos: auréolas de humidade, fissuras, lâmpadas partidas.
- Rodapés: lascas, pintura a descascar.
- Portas e janelas: pintura, maçanetas, fechaduras, juntas de estanquidade, vidros partidos.
- Persianas (batentes, enroláveis): funcionamento completo, fixações.
- Interruptores, tomadas: número, estado (amarelados = sinalizar), funcionamento.
Os equipamentos a testar
- Torneiras: abre cada misturador, verifica a pressão da água quente/fria, escoamentos.
- Descarga da sanita: puxa duas vezes.
- Aquecimento: liga cada radiador (mesmo no verão — o senhorio deve poder provar que aquecem).
- Exaustor, placa de cozinha, forno: liga e testa durante 30 segundos cada um.
- Frigorífico, máquina de lavar roupa: abre, olha para o interior, liga.
- Ventilação (VMC): aproxima um papel — deve ser aspirado.
- Detetores de incêndio: pilha presente e botão de teste funcional.
Os detalhes que se esquecem
- Contadores: anota precisamente as leituras da EDF (HP/HC), Engie (gás), água fria, água quente. Fotografa cada mostrador. Esta informação evita uma fatura de "regularização" absurda na saída.
- Chaves: anota quantas recebes (e de que tipo — porta de entrada, BAL, cave, garagem, interfone).
- Caixa de correio: coloca corretamente o teu nome nas 48 horas seguintes.
Passo 4 — Como formular os defeitos
A armadilha clássica: escreves "pequena mancha" e o senhorio cobra "substituição do carpete" na saída. Sê ULTRA preciso.
Em vez de ❌ "Pintura danificada", escreve ✅ "Parede sul do quarto: 3 manchas redondas (Ø 5 cm) a 1,20 m do chão, pintura amarelada acima do radiador, fissura horizontal de 30 cm junto ao rodapé."
Em vez de ❌ "Parquet riscado", escreve ✅ "Parquet da sala: 4 riscos profundos (>15 cm) junto à janela, tábua fendida na entrada do corredor."
Anexa fotografias numeradas ao documento EDL (anexo de fotos com data e número da divisão). Pede ao senhorio para rubricar as páginas dos anexos — isso confere-lhes valor jurídico.
Passo 5 — Prazo legal para completar o EDL de entrada
Se descobrires um defeito após o EDL assinado (uma torneira que começa a fugir no dia seguinte, uma janela que não fecha bem no inverno), tens:
- 10 dias para sinalizar os defeitos que não sejam de aquecimento.
- O primeiro mês de aquecimento (outubro a abril) para sinalizar qualquer problema de aquecimento (radiadores frios, caldeira que não liga).
Envia um carta registada com aviso de receção (ou um email com confirmação de leitura, se o teu contrato permitir) listando os defeitos com fotografias. O senhorio deve anexar esta carta ao EDL de entrada.
Passo 6 — O EDL de saída: não assines demasiado depressa
Na altura de sair, faz uma grande limpeza no dia anterior (chões esfregados, janelas, forno desengordurado, frigorífico descongelado e limpo), tapa os buracos de parafusos que fizeste com um pouco de massa de enchimento (3 €), remove os adesivos sem arrancar a pintura.
No dia do EDL de saída, pega no EDL de entrada e compara linha por linha. Se uma mancha foi mencionada na entrada, não te pode ser cobrada na saída.
Obsolescência e desgaste normal
A obsolescência (desgaste normal pelo tempo) não é da tua responsabilidade. Pintura que amarelece após 5 anos, parquet que perde brilho, junta da casa de banho que escurece ligeiramente = obsolescência normal. O senhorio não te pode cobrar a renovação total.
Referência: a grade de obsolescência ANIL (frequentemente anexa ao contrato) fixa durações de vida: pintura 7 anos, carpete 10 anos, eletrodomésticos 7-10 anos consoante o tipo.
Restituição da caução
O senhorio tem 1 mês (se o EDL for conforme) ou 2 meses (se houver retenções) para te devolver a caução. Acima deste prazo, deve pagar-te 10% da renda mensal por cada mês de atraso.
Se reter montantes, deve fornecer comprovativos (orçamentos ou faturas pagas). Sem comprovativos = sem retenção legal.
Passo 7 — Litígio: o procedimento gratuito antes do juiz
Se o senhorio reter um montante abusivo:
- Carta de notificação extrajudicial (registada com AR) com lista detalhada e cópia do EDL de entrada.
- Submissão à comissão departamental de conciliação: gratuito, cerca de 2 meses de prazo, frequentemente conclusivo.
- Submissão ao juiz dos litígios de proteção: tribunal judicial, sem advogado obrigatório até 10 000 €.
A ADIL do teu departamento (Agência Departamental de Informação sobre a Habitação) acompanha-te gratuitamente para redigir a notificação e preparar o processo.
Passo 8 — Recursos oficiais
- 📋 service-public.fr — Estado de lugar — ficha oficial, modelos de EDL.
- 📚 ANIL — grade de obsolescência e conselhos — ADIL por departamento (informação jurídica gratuita).
- 🏛️ Comissão departamental de conciliação — submissão gratuita.
- ⚖️ Notaires de France — arrendar uma habitação — guia prático.
- 🆘 CLCV / UFC-Que Choisir — associações de consumidores inquilinos.
E a Pionra nisso tudo?
A Pionra não é um oficial de justiça. Mas no tópico /logement, os recém-chegados partilham as verdadeiras burlas de EDL detetadas na sua cidade: senhorio que se recusa a anotar uma fuga, agência que te cobra carpete novo por uma simples mancha, caução restituída em prestações após 4 meses.
Recuperaste 100% da tua caução? Estás a lutar por 600 € retidos indevidamente? Vais preparar o teu EDL de entrada na próxima semana? Conta a tua experiência nos comentários — é isso que transforma uma hora de EDL numa arma de defesa para quem chega depois de ti.