Data da fonte: 2026-05-20
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Um imposto único para habitações vazias a partir de 2027 Publicado a 21 de maio de 2026 - Service Public / Direção da Informação Legal e Administrativa (Primeiro-Ministro)
A Lei Orçamental para 2026 altera a fiscalidade aplicada às habitações vazias. Atualmente, existem dois impostos distintos, aplicáveis consoante o município onde está situado o imóvel vazio. Estes dois impostos serão fundidos em 2027. O Service Public explica-lhe como.
Imagem 1 Créditos: Casa imágenes - stock.adobe.com
Um imóvel é considerado vazio, do ponto de vista fiscal, quando nomeadamente:
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tem utilização habitacional;
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não está mobilado (ou está mobilado de forma insuficiente para permitir uma habitação condigna);
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dispõe dos elementos básicos de conforto (instalação elétrica, água canalizada, instalações sanitárias, etc.);
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está livre de ocupação há determinado período.
Atualmente, se for proprietário de uma habitação vazia, poderá ter de pagar o imposto anual sobre as habitações vazias (TLV) ou o imposto municipal sobre as habitações vazias (THLV), consoante o município onde o seu imóvel está situado.
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Deve pagar o TLV se for proprietário ou usufrutuário de uma habitação que esteja vazia há pelo menos um ano no dia 1 de janeiro do ano de tributação, e se esse imóvel estiver situado num município localizado numa zona tensionada (ou seja, um município caracterizado por um desequilíbrio significativo entre a oferta e a procura de habitação, o que dificulta o acesso à habitação no parque residencial existente). A lista dos municípios pertencentes a uma zona tensionada é fixada por decreto. Pode verificar se o TLV se aplica no seu município, com o simulador do Service Public.
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Deve pagar o THLV se for proprietário ou usufrutuário de uma habitação que esteja vazia há mais de 2 anos no dia 1 de janeiro do ano de tributação, e se esse imóvel estiver situado num município que decidiu implementar este imposto (este município deve estar fora da área de aplicação do imposto anual sobre as habitações vazias – TLV). Pode verificar se o THLV é aplicável às habitações vazias no seu município com o simulador do Ministério da Cidade e da Habitação.
A Lei Orçamental para 2026 procede à fusão destes dois impostos, na sequência de uma alteração introduzida no Senado. No objeto desta alteração, especifica-se que esta fusão é efetuada « por preocupação de simplificação e clareza», pois a coexistência dos dois impostos «gera alguma confusão».
A partir das tributações estabelecidas relativas ao ano de 2027, o imposto sobre a vacância de locais habitacionais será aplicado, substituindo o imposto anual sobre as habitações vazias e o imposto municipal sobre as habitações vazias. Este novo imposto deverá ser pago pelo proprietário ou usufrutuário do imóvel em causa (ou pelo concessionário de um contrato de construção ou reabilitação, ou pelo arrendatário do contrato de enfiteuse, consoante a situação).
Para determinar se uma pessoa é ou não devedora do imposto, a administração fiscal basear-se-á nas informações transmitidas no âmbito da declaração de ocupação dos imóveis.
Em quais municípios será aplicável o novo imposto sobre a vacância de locais habitacionais?
Mantém-se uma distinção entre, por um lado, os territórios marcados por um desequilíbrio significativo entre a oferta e a procura de habitação, e, por outro, os territórios não afetados por tal desequilíbrio. Um decreto estabelecerá a lista dos municípios situados numa zona tensionada.
Nos municípios situados numa zona tensionada, o imposto sobre a vacância de locais habitacionais aplicar-se-á automaticamente. Uma habitação poderá ficar sujeita a este imposto desde que esteja vazia há pelo menos um ano no dia 1 de janeiro do ano de tributação.
Nos municípios situados fora de uma zona tensionada, a aplicação do imposto sobre a vacância de locais habitacionais será facultativa; os municípios e comunidades intermunicipais poderão decidir instituí-lo através de deliberação. Nos municípios e comunidades intermunicipais que optarem por esta solução, uma habitação ficará sujeita ao imposto desde que esteja vazia há pelo menos 2 anos no dia 1 de janeiro do ano de tributação.
Estão previstos vários casos de isenção, aplicáveis em todos os municípios. Por exemplo, o imposto não será devido quando:
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a falta de ocupação da habitação resultar de circunstâncias independentes da vontade do contribuinte (por exemplo, uma habitação colocada para arrendamento ou venda ao preço de mercado, mas que não encontra inquilino ou comprador);
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a habitação tenha sido ocupada durante mais de 90 dias consecutivos, no ano anterior, nos municípios situados em zona tensionada, ou durante os 2 anos anteriores, nos outros municípios;
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a habitação seja detida por uma entidade de habitação a custo controlado (HLM).
Atualmente, a Agência Nacional da Habitação (Anah) arrecada as receitas do imposto anual sobre as habitações vazias; e as receitas do imposto municipal sobre as habitações vazias são arrecadadas pelos municípios e comunidades intermunicipais que decidiram implementar este imposto. O novo imposto sobre a vacância de locais habitacionais será arrecadado pelos municípios e comunidades intermunicipais.
Como será calculado o imposto sobre a vacância de locais habitacionais?
O imposto será calculado com base no valor locativo catastral da habitação. Este valor corresponde à renda anual que o imóvel poderia gerar se fosse arrendado.
O montante do imposto será obtido multiplicando o valor locativo por uma taxa de tributação.
Nos municípios situados numa zona tensionada, esta taxa será de:
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17 % para o 1.º ano de tributação;
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e 34 % para os anos seguintes.
Por derrogação, um município poderá estabelecer uma taxa de tributação superior, mediante deliberação da sua câmara municipal. Em qualquer caso, esta taxa de tributação não poderá exceder:
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30 % para o primeiro ano de tributação;
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e 60 % para os anos seguintes.
A taxa de tributação do TLV (o imposto atualmente aplicável nos municípios situados numa zona tensionada) é igualmente fixada em 17 % para o 1.º ano de tributação; e 34 % para os anos seguintes.
Em contrapartida, não está prevista a possibilidade de um município fixar uma taxa de tributação superior.
Nos municípios situados fora de uma zona tensionada, a taxa de tributação será fixada livremente por deliberação da câmara municipal, sem contudo poder exceder 50 %.
Atualmente, a taxa de tributação do THLV (o imposto atualmente aplicável fora das zonas tensionadas) num município é a mesma que a aplicada para o imposto municipal sobre as residências secundárias.
Textos legais e referências
Ver também
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Imposto anual sobre as habitações vazias (TLV) e imposto municipal sobre as habitações vazias (THLV) Service Public
-
Como pagar os seus impostos locais? Service Public
-
Declaração de imóveis: em que casos deve fornecer informações em 2026? Service Public
-
Reforma da fiscalidade sobre as habitações vazias: o que prevê a Lei Orçamental para 2026 Ministério responsável pela Habitação
Agenda
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Fonte: Service-Public particuliers