آخر تحقق: 4 تشرين الأول/أكتوبر 2026، استناداً إلى الصفحات الرسمية المذكورة في أسفل الصفحة.

عقد الإيجار (bail): وثيقة توقعها دون فهم كامل (وتلزمك لسنوات)

عقد الإيجار (أو "عقد الإيجار") هو الوثيقة التي تربطك بمؤجرك. عندما يصبح السكن مسكنك الرئيسي (résidence principale)، يخضع لـ القانون رقم 89-462 بتاريخ 6 تموز/يوليو 1989: هذا القانون يوفر الحماية، ويطبق حتى لو لم تفهم كل شيء عند التوقيع — بعض البنود المحظورة التي قد تظهر في عقد إيجارك تعتبر كأنها غير مكتوبة، ويتعامل معها القانون كما لو أنها غير موجودة. نصيحة: اقرأ عقد إيجارك كاملاً قبل التوقيع.

يوقع الكثير من القادمين الجدد دون فهم كل شيء ويكتشفون متأخراً وجود بند تضامني (clause de solidarité)، أو تأمين إيجاري (dépôt de garantie) مبالغ فيه أو إيجار محسوب بشكل خاطئ. هذا الدليل يوضح لك ما الذي يجب التحقق منه سطراً بسطر قبل التوقيع.

الخطوة 1 — تحديد نوع عقد الإيجار (bail)

قبل كل شيء، تحقق من نوع عقد الإيجار الذي يُعرض عليك: المدة، الالتزامات والخروج المبكر تعتمد عليه. لمسكن رئيسي (résidence principale)، هناك 3 أنواع من عقود الإيجار: فارغ، مفروش وعقد تنقل.

عقد إيجار فارغ (bail) (غير مفروش) — القانون 89-462

• المدة الدنيا: 3 سنوات إذا كان المالك فرداً، 6 سنوات إذا كان شخصاً معنوياً (شركة، جمعية) — مع ذلك، يعامل القانون الشركة المدنية المكونة حصرياً بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة كفرد. كاستثناء، يمكن أن يكون العقد أقصر، لكن أبداً أقل من 1 سنة، عندما يبرر حدث محدد أن يستعيد مالك فرد السكن لأسباب مهنية أو عائلية — يجب أن يذكر العقد هذه الأسباب وهذا الحدث.
• إشعار مسبق (préavis): يمكنك إنهاء العقد في أي وقت، مع إشعار مسبق مدته 3 أشهر (1 شهر في الحالات الخاصة المنصوص عليها في القانون). يتم تقديم الإشعار بواسطة رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام (lettre recommandée avec accusé de réception)، أو بواسطة محضر من مفوض عدلي، أو بالتسليم باليد مقابل إيصال استلام (récépissé)؛ يبدأ سريان الإشعار من تاريخ استلامه.
• تأمين إيجاري (dépôt de garantie): بحد أقصى 1 شهر من الإيجار بدون رسوم خدمات (charges).
• التجديد: في حال عدم وجود إشعار بالمغادرة، يتم تجديد أو تمديد العقد تلقائياً. لا يمكن للمالك إنهاء العقد إلا عند انتهاء المدة ولسبب مسموح: استعادة السكن للسكن فيه، استعادته للبيع، أو سبب مشروع وجدي.

عقد إيجار مفروش (bail) — القانون 89-462 المعدل

• المدة الدنيا: 1 سنة (9 أشهر إذا كنت طالباً). انتبه: عقد 9 أشهر غير قابل للتجديد — للبقاء يجب توقيع عقد جديد.
• إشعار مسبق (préavis): 1 شهر، يمكنك إنهاء العقد في أي وقت، بنفس الطرق.
• تأمين إيجاري (dépôt de garantie): بحد أقصى 2 شهر من الإيجار بدون رسوم خدمات (charges).
• الحد الأدنى من الأثاث الإلزامي: سرير مع لحاف أو بطانية، ستائر أو مصاريع في غرف النوم، مواقد طهي، فرن أو ميكروويف، ثلاجة، مجمد أو قسم تجميد في الثلاجة (حد أقصى -6°)، أواني، أدوات مطبخ، طاولة، كراسي، رفوف، إضاءة، معدات تنظيف. يجب عمل جرد وحالة مفصلة للأثاث عند الدخول والخروج، موقعة من الطرفين ومرفقة بالعقد.

عقد تنقل (bail mobilité) — قانون ELAN

• المدة: من 1 إلى 10 أشهر، غير قابل للتجديد وغير قابل للتمديد. يمكن تعديل المدة مرة واحدة بموجب ملحق، لكن المجموع لا يمكن أن يتجاوز 10 أشهر. إذا بقيت بعد ذلك، يجب أن يكون العقد الجديد الموقع لنفس السكن عقداً "كلاسيكياً" إلزامياً.
• مخصص لفئات معينة: تدريب مهني، دراسات عليا، تدريب مهني بالتناوب، تدريب، خدمة مدنية، انتقال مهني أو مهمة مؤقتة في إطار عملك. يجب أن تكون قادراً على إثبات ذلك بوثيقة (عقد، اتفاقية تدريب أو تكوين...).
• يُمنع التأمين الإيجاري (dépôt de garantie) — لكن يمكن للمالك أن يطلب كفيلاً (garant)، ويمكنك خصوصاً الاستفادة من ضمان Visale.
• إشعار مسبق (préavis): 1 شهر.
• ملاحظة: ينص قانون 26 تشرين الثاني/نوفمبر 2025، للمساكن المخصصة للعمل، على مدة من 1 أسبوع إلى 18 شهراً — في انتظار صدور مرسوم تطبيقي.

الخطوة 2 — التحقق من البنود الإلزامية

يجب أن يكون عقد الإيجار (bail) مطابقاً ومكتوباً (بعدد نسخ يساوي عدد الأطراف) ويحتوي على الحد الأدنى التالي:

1. هوية الأطراف: اسم وعنوان المالك (أو اسمه ومقره الاجتماعي) وإذا وجد، اسم وعنوان وكيله (مثلاً الوكالة)، واسم المستأجر.
2. تاريخ بدء النفاذ ومدة عقد الإيجار (في عقد تنقل، عدم ذكر المدة يجعل العقد غير صالح كعقد تنقل).
3. وصف السكن: مكونات السكن وغرضه، المساحة القابلة للسكن (عدم ذكرها أو وجود خطأ فيها = يمكنك طلب تخفيض الإيجار)، الأماكن الخاصة والأجزاء المشتركة.
4. غرض السكن: الاستخدام المتوقع — سكن، أو استخدام مختلط مهني وسكني.
5. مبلغ الإيجار، طرق الدفع وقواعد المراجعة المحتملة.
6. مبلغ رسوم الخدمات وطريقة استردادها: في السكن غير المفروش، عن طريق دفعات مقدمة مع تسوية سنوية؛ في السكن المفروش، عن طريق دفعات مقدمة مع تسوية سنوية أو بمبلغ مقطوع؛ في عقد تنقل، بمبلغ مقطوع يُدفع مع الإيجار.
7. تأمين إيجاري (dépôt de garantie): مبلغه، إذا كان العقد ينص عليه.
8. التقارير الفنية المرفقة: شهادة DPE سارية، CREP (الرصاص، في الحالات المنصوص عليها في قانون الصحة العامة)، حالة تجهيزات الكهرباء والغاز إذا تجاوز عمرها 15 سنة، تقرير المخاطر وتشخيص الضوضاء إذا كانت المنطقة معنية.
9. المستندات المرفقة: مذكرة معلومات، محضر حالة (état des lieux) عند الدخول، شهادة تأمين سكن (assurance habitation)، جرد الأثاث (للسكن المفروش)، مقتطف من نظام الملكية المشتركة إذا كان هناك ملكية مشتركة.

💡 معلومة مهمة: يجب أن يكون العقد مطابقًا لنموذج عقد الإيجار النظامي المعمول به في تاريخ التوقيع — هناك نموذج جديد يُطبق منذ 1 تشرين الأول/أكتوبر 2026 (للسكن غير المفروش والمفروش). هل هناك نموذج "خاص" يبتعد عن النموذج الرسمي؟ اسأل عن السبب.

الخطوة 3 — تحليل الإيجار ورسوم الخدمات (charges)

الإيجار بدون رسوم الخدمات (charges) (HC) مقابل الإيجار مع رسوم الخدمات (CC)

• الإيجار HC (بدون رسوم الخدمات) = الإيجار فقط.
• رسوم الخدمات = ما يمكن للمؤجر أن يعيد تحميله عليك مع إثبات: خدمات مرتبطة بالسكن، صيانة دورية للأجزاء المشتركة (المصعد...)، ضرائب على الخدمات التي تستفيد منها مباشرة.

أنت تدفع "إيجار CC" = HC + دفعة مقدمة على رسوم الخدمات. يتم تسوية الدفعة المقدمة كل سنة، مع كشف حساب مفصل حسب نوع الرسوم (كهرباء، ماء ساخن، ماء بارد، مصعد...) ومستندات إثبات.

المراجعة الدورية

لا يمكن مراجعة الإيجار إلا مرة واحدة في السنة، وفقط إذا نص بند في عقد الإيجار على ذلك — وإلا، لا مراجعة. يتم حساب المراجعة بناءً على مؤشر مراجعة الإيجارات (IRL، الصادر عن Insee). هناك حالتان يمنع فيهما ذلك: إذا كان السكن مصنفًا F أو G في DPE (في فرنسا القارية، للعقود الموقعة أو المجددة أو الممددة تلقائيًا منذ 24 آب/أغسطس 2022) = المراجعة ممنوعة؛ في عقد تنقل (bail mobilité) = المراجعة ممنوعة طوال مدة العقد.

تحديد سقف الإيجار (في البلديات ذات السقف)

في بعض البلديات، يتم تحديد الإيجار بسقف مرجعي أدنى وسقف مرجعي أعلى: باريس، بوردو، ليل (مع هيلم و لوم، للعقود الموقعة أو المجددة بين آذار/مارس 2020 و24 تشرين الثاني/نوفمبر 2026)، ليون، فيلوربان، مونبلييه، إيست أونصمبل، بلين كوميون، إقليم الباسك وجزء من غرونوبل-ألب متروبول. لا يمكن للمالك في هذه الحالة تجاوز السقف المرجعي الأعلى بحرية. قبل التوقيع، تحقق من عقد إيجارك (bail): في هذه البلديات، يجب أن يذكر السقف المرجعي والسقف المرجعي الأعلى.

الخطوة 4 — البنود التي يجب تدقيقها سطرًا بسطر

🔍 بند تضامني (clause de solidarité) في السكن المشترك (colocation) إذا كنت في سكن مشترك على عقد إيجار واحد، اقرأ بعناية. مع وجود بند تضامني، يكون كل ساكن مشترك (وكفيله) مسؤولاً عن كامل المبالغ المستحقة: إذا غادر أحد الساكنين دون دفع حصته، يمكن للمالك مطالبتك بها. ولا يتوقف الأمر عند مغادرته: بالنسبة للمغادر وكفيله، تنتهي المسؤولية في موعد أقصاه 6 أشهر بعد نهاية إشعاره المسبق — وفور نهاية الإشعار إذا تم إدراج بديل في العقد حينها. عمليًا، عقد إيجار فردي لكل ساكن مشترك يتجنب هذه الآلية. ملاحظة: لا يمكن أن يحتوي عقد تنقل على بند تضامني.

🔍 بند الفسخ يجب أن يحتوي عقد إيجار (bail) السكن غير المفروش أو المفروش على بند فسخ: يسمح بفسخ العقد إذا لم تدفع التأمين الإيجاري (dépôt de garantie) أو إذا لم تدفع الإيجار أو رسوم الخدمات (charges). لا يسري مفعوله إلا بعد ستة أسابيع من أمر بالدفع لم يتم تنفيذه. ويمكن أن ينص أيضًا على غياب تأمين المخاطر الإيجارية أو الإزعاجات المثبتة بحكم قضائي نهائي.

🔍 بنود ممنوعة: القانون يعتبرها كأنها غير مكتوبة بعض البنود ممنوعة حتى لو تم توقيعها: يجب اعتبارها كأنها غير مكتوبة ولا يجب تطبيقها. انتبه إلى:

• منعك من استضافة أشخاص لا يعيشون عادة معك؛
• إلزامك باستخدام الاقتطاع التلقائي كطريقة دفع، أو التوقيع المسبق على كمبيالات أو سندات لأمر؛
• إجبارك على الاشتراك في تأمين لدى شركة يختارها المؤجر؛
• إلزامك بدفع رسوم إصدار أو إرسال إيصال إيجار (quittance de loyer) (مجاني عند الطلب).

إذا لاحظت بندًا من هذا النوع، يمكنك الاعتراض عليه: ليس له أي قيمة سواء تم توقيعه أم لا.

الخطوة 5 — الفخاخ التي يجب تجنبها كوافد جديد

🚨 التأجير الفرعي المقنع يعرض عليك "صديق" شقته أثناء وجوده في الخارج. قانونًا، لا يمكن للمستأجر التنازل عن عقد إيجاره (bail) أو التأجير الفرعي دون موافقة خطية من المالك (بما في ذلك على السعر). وإذا انتهى العقد الرئيسي، لا يحق للمستأجر الفرعي المطالبة بأي حقوق تجاه المالك أو أي صفة إشغال. اطلب رؤية الموافقة الخطية، أو وقّع عقد إيجار (bail) مباشرة مع المالك.

🚨 عقد إيجار شفهي يجب أن يتم عقد الإيجار كتابةً. بدون عقد مكتوب، تصبح الأمور معقدة: ضمان Visale يتطلب وجود عقد إيجار أو اتفاقية إشغال، وللحصول على إعانة السكن في سكن مشترك (colocation)، يجب أن يكون اسمك مذكورًا في عقد الإيجار. إذا كان هناك ترتيب "شفهي"، اطلب الحصول على وثيقة مكتوبة.

🚨 استخدام عقد تنقل كعقد "دَوَّار" تذكير: عقد التنقل غير قابل للتجديد وغير قابل للتمديد. إذا وقعت في نهايته مع نفس المؤجر عقدًا جديدًا لنفس السكن، فإن هذا العقد الجديد يجب أن يكون بالضرورة عقد إيجار مفروش كلاسيكي.

🚨 تأمين إيجاري (dépôt de garantie) يتجاوز الحدود القصوى

• غير مفروش: 1 شهر من الإيجار بدون رسوم خدمات (charges)، كحد أقصى.
• مفروش: 2 شهر من الإيجار بدون رسوم خدمات، كحد أقصى.
• تنقل: لا يوجد أي تأمين إيجاري.
• إذا كان الإيجار يُدفع مقدمًا لأكثر من 2 شهر: لا يمكن تحديد أي تأمين إيجاري، إلا إذا طلبت لاحقًا الدفع شهريًا.

لا يمكن زيادة المبلغ أثناء مدة عقد الإيجار ولا عند التجديد. في نهاية عقد الإيجار، يجب إرجاعه في موعد أقصاه 1 شهر بعد تسليم المفاتيح إذا كان محضر حالة (état des lieux) الخروج مطابقًا لمحضر الدخول، و2 شهر إذا لم يكن كذلك (الاقتطاع يجب أن يكون مبررًا بوثائق). لم يتم إرجاع التأمين؟ موقع Service-Public يقدم نموذج رسالة للمطالبة باسترداده (الرابط في أسفل الصفحة).

الخطوة 6 — الموارد الرسمية

• 📜 عقد إيجار السكن: ما الفرق بين السكن غير المفروش والمفروش؟ (Service-Public) — مقارنة بين الأنواع الثلاثة من عقود الإيجار (bail).
• 🧳 ما هي قواعد عقد التنقل؟ (Service-Public) — المدة، الأهلية، الخروج المبكر.
• 💰 تأمين إيجاري (dépôt de garantie) في عقد إيجار السكن (Service-Public) — الحدود القصوى والإرجاع.
• 📄 عقد إيجار السكن: الوثائق التي يسلمها المالك (المؤجر) (Service-Public) — الوثائق التي يجب أن تتسلمها.
• ✍️ صياغة عقد إيجار السكن (عقد الإيجار) (Service-Public) — البنود الإلزامية والبنود المحظورة.
• 📈 زيادة ومراجعة الإيجار أثناء عقد إيجار السكن (Service-Public) — مؤشر IRL والسكنات F أو G.
• 👥 سكن مشترك (colocation): ما هي القواعد؟ (Service-Public) — بند تضامني (clause de solidarité).
• ⚖️ القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989 (Legifrance) — النص الكامل للقانون.

وماذا عن Pionra؟

Pionra لا يكتب عقد إيجارك (bail). هو المكان الذي يتبادل فيه القادمون المعلومات: كيف جرت الأمور فعليًا، وفي أي مدينة، وفي كم من الوقت.

هل أنهيت هذه الخطوة للتو؟ احكِ تجربتك في تعليق أو في ملاحظة — فهذا سيساعد أكثر من يأتي بعدك.