最后核实：2026年10月4日，依据页面底部引用的官方页面。
租房合同（bail）：你在不了解全部内容时签下的文件（但会让你承担多年的责任）
租房合同（或称“租赁合同”）是将你与房东绑定的文件。当住房成为你的主要住所时，受1989年7月6日第89-462号法律的规范：这部法律具有保护性，即使你在签约时没有完全理解内容，它也适用——合同中出现的某些禁止条款会被视为未写入，法律会将其视为不存在。建议：签字前还是要把租房合同完整读一遍。
许多新到者在没有完全理解的情况下签约，结果太晚才发现合同中有连带责任条款（clause de solidarité）、过高的押金（dépôt de garantie）或计算错误的房租。本指南会告诉你签约前逐行需要核查哪些内容。
第1步——确定租房合同（bail）类型
首先，核查一下你被提供的是哪种类型的租房合同：合同期限、义务和提前解约方式都取决于此。对于主要住所，有3种租房合同类型：空房、带家具和流动租约（bail mobilité）。
空房租约（bail vide）（bail）——第89-462号法律
- 最短期限：如果房东是个人，最短为3年；如果是法人（公司、协会），最短为6年——但如果是仅由四代以内亲属组成的民事公司，法律视其为个人。例外情况下，如果有具体事件需要个人房东因工作或家庭原因收回住房，租约可以更短，但不得少于1年——合同中必须注明这些原因和事件。
- 租客提前通知期（préavis）：可随时解约，提前通知期为3个月（法律规定的特殊情况为1个月）。解约通知可通过带回执的挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）、司法专员送达或当面交付并取得签收回执（récépissé）；提前通知期自对方收到之日起计算。
- 押金（dépôt de garantie）：最多为1个月不含杂费（charges）的房租。
- 续约：如未提出解约，租房合同会自动续签或延续。房东只能在合同到期时，并且有合法理由时终止合同：如自住、出售或有正当且严重理由。
带家具租约（bail meublé）（bail）——经修订的第89-462号法律
- 最短期限：1年（如你是学生则为9个月）。注意：9个月的租约不可续签——如需继续居住，必须签新合同。
- 租客提前通知期（préavis）：1个月，可随时解约，方式同上。
- 押金（dépôt de garantie）：最多为2个月不含杂费（charges）的房租。
- 最低家具配置要求：床上用品（含被子或毯子）、卧室的百叶窗或窗帘、炉灶、烤箱或微波炉、冰箱、冷冻柜或冰箱冷冻室（最高-6°）、餐具、厨房用具、桌子、椅子、书架、照明设备、清洁工具。入住和搬出时必须做家具清单和详细状况说明，由双方签字并作为合同附件。
流动租约（bail mobilité）——ELAN法
- 期限：1至10个月，不可续签且不可自动延续。期限可通过补充协议修改一次，但总时长不得超过10个月。如果你继续居住，之后为同一住房签的新合同必须是“常规”租约。
- 仅限特定人群：职业培训、高等教育、半工半读、实习、公民服务、工作调动或临时工作任务。你必须能通过文件（合同、实习或培训协议等）证明。
- 禁止收取押金（dépôt de garantie）——但房东可以要求担保人，你也可以使用 Visale 担保。
- 租客提前通知期（préavis）：1个月。
- 注意：2025年11月26日的一项法律规定，针对就业型住宿，租期为1周至18个月——等待实施细则出台。
第2步——核查必备条款
合规的租房合同（bail）必须以书面形式（每方各一份）签署，并且至少包含：
- 各方身份信息：房东的姓名和住址（或公司名称及注册地址），如有代理人（如中介），也需注明其姓名和住址，租客姓名。
- 生效日期和租房合同期限（如为流动租约，未注明期限则该合同不能作为流动租约适用）。
- 住房描述：住房的结构和用途、可居住面积（未注明或错误可申请减租）、专用房间和公共区域。
- 住房用途：预定用途——居住，或居住与职业混合用途。
- 房租金额、支付方式及可能的调整规则。
- 杂费金额及其收取方式：在空房中，通过预付并每年结算；在家具房中，通过预付并每年结算或按定额收取；在流动租约中，按定额与房租一起支付。
- 押金：如租房合同中有规定，需注明金额。
- 附加技术诊断报告：有效的DPE，CREP（铅，按公共卫生法规定的情况），如电气和燃气设施超过15年需提供相关状况报告，若处于相关区域还需提供风险状况和噪音诊断。
- 附加文件：信息说明书、入住时的房屋状况清单、住房保险证明、家具清单（家具房）、如为共有物业则需附上物业管理规定摘录。
💡 须知：租房合同必须符合签署当日生效的法定租房合同模板——自2026年10月1日起（空房和家具房）适用新模板。如果房东提供的合同格式与模板差异较大？请询问原因。
第3步——详细核查房租和杂费（charges）
不含杂费（charges）的房租（HC）与含杂费的房租（CC）
- HC房租（不含杂费）= 仅房租本身。
- 杂费= 房东可向你收取的、需有凭证的费用：与住房相关的服务、公共部分日常维护（如电梯等）、你直接受益的服务税费。
你支付的“CC房租”= HC + 杂费预付。杂费预付每年结算一次，并按类别（电费、热水、冷水、电梯等）及凭证明细列出。
房租指数调整
房租每年最多只能调整一次，且只有在租房合同（bail）中有相关条款时才可调整——否则不得调整。调整依据房租参考指数（IRL，由Insee发布）计算。有两种禁止情况：DPE评级为F或G的住房（法国本土，自2022年8月24日起签署、续签或自动续签的合同）= 禁止调整；流动租约（bail mobilité）= 整个租期内禁止调整。
房租限价（限价城市）
在某些城市，房租受最低和最高参考价限制：巴黎、波尔多、里尔（含Hellemmes和Lomme，2020年3月至2026年11月24日间签署或续签的合同）、里昂、维勒班、蒙彼利埃、Est Ensemble、Plaine Commune、巴斯克地区及格勒诺布尔-阿尔卑斯都会区部分地区。此时房东不得随意超过最高参考价。签约前请核查你的租房合同（bail）：在这些城市，合同中必须注明参考房租和最高参考房租。
第4步——逐条核查合同条款
🔍 连带责任条款（colocation，clause de solidarité） 如果你在合租中签的是唯一租房合同（bail），请仔细阅读。有连带责任条款时，每位合租人（及其担保人）都要对全部应付金额负责：如果有合租人离开且未支付其份额，房东可以向你追讨。且这种责任在其离开后并不会立即终止：对于离开的合租人及其担保人，义务最迟在其提前通知期（préavis）结束后6个月终止——如有新合租人及时加入合同，则在提前通知期结束时即终止。实际上，每人单独签署租房合同可避免此问题。注意：流动租约（bail mobilité）不得包含连带责任条款。
🔍 解除条款 空房或家具房的租房合同（bail）必须包含解除条款：如果你未支付押金（dépôt de garantie）、房租或杂费（charges），房东可据此解除合同。该条款仅在发出付款催告后六周仍未支付时生效。条款还可规定因未购买租赁风险保险或经生效法院判决确认的扰邻行为而解除合同。
🔍 禁止条款：法律视为无效 某些条款即使签署也属禁止：应视为无效且不得执行。请注意识别：
- 禁止你接待非与你常住的人；
- 强制你自动扣款支付，或提前签署汇票或本票；
- 强制你在房东指定的保险公司购买保险；
- 要求你支付房租收据（quittance de loyer）出具或邮寄费用（如有需要应免费提供）。
如你发现此类条款，可提出异议：无论是否签署，均无效。
第5步——新来者需避免的陷阱
🚨 变相转租 有“朋友”在国外时把自己的公寓让给你。法律上，租客未经房东书面同意（包括价格）不得转让租房合同（bail）或转租。如主合同终止，转租人对房东无权主张任何权利或居住资格。请务必查看书面同意，或直接与房东签署租房合同。
🚨 口头租房合同 租房合同必须以书面形式签订。没有书面合同，一切都会变得复杂：Visale 担保需要有租房合同或占用协议，申请住房补助（APL）时，如果是合租，你的名字必须出现在租房合同上。如果只是“口头约定”，请要求对方出具书面合同。
🚨 将流动租约当作“轮换”合同使用 提醒：流动租约不可续签且不可自动延续。如果到期后你和同一个房东为同一套住房签订新租房合同，这个新合同必须是标准的带家具租房合同（bail meublé classique）。
🚨 押金（dépôt de garantie）超出上限
- 空房：最多为1个月不含杂费（charges）的房租。
- 带家具：最多为2个月不含杂费的房租。
- 流动租约：不得收取任何押金。
- 如果房租一次性预付超过2个月：不得收取任何押金（除非你之后要求按月支付）。
押金金额在租房合同期间及续签时不得增加。合同结束时，如果退房时的房屋状况清单与入住时一致，最迟应在交还钥匙后1个月内退还押金，否则为2个月（需提供扣款证明）。押金未退还？Service-Public 提供了索要押金的信件模板（链接见文末）。
第6步 — 官方资源
- 📜 住房租房合同：空房与带家具住房有何区别？（Service-Public） — 对比 3 种租房合同（bail）。
- 🧳 流动租约有哪些规定？（Service-Public） — 合同期限、适用人群、提前解约。
- 💰 住房租房合同中的押金（dépôt de garantie）（Service-Public） — 押金上限及退还规定。
- 📄 住房租房合同：房东（bailleur）需交付的文件（Service-Public） — 需交付给你的文件清单。
- ✍️ 住房租房合同（租赁合同）的起草（Service-Public） — 必须包含的内容及禁止条款。
- 📈 住房租房合同期间房租的上涨与调整（Service-Public） — IRL 指数及 F 或 G 级住房。
- 👥 合租（colocation）：有哪些规定？（Service-Public） — 连带责任条款（clause de solidarité）。
- ⚖️ 1989年7月6日第89-462号法律（Legifrance） — 法律全文。
那 Pionra 在这里扮演什么角色？
Pionra 不会帮你写租房合同（bail）。这里是新来者交流信息的地方：实际流程如何、在哪个城市、用了多长时间。
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