Dernière vérification : 4 octobre 2026, à partir des pages officielles citées en bas de page.
L'état des lieux : le document qui protège ton dépôt de garantie
L'état des lieux (EDL) décrit l'état du logement et de ses équipements à l'entrée et à la sortie. C'est la comparaison des deux qui détermine ce que le bailleur peut retenir sur ton dépôt de garantie : pour garder une somme, il doit s'appuyer sur les états des lieux d'entrée et de sortie et justifier la retenue (devis, factures, loyers impayés réclamés restés sans réponse). L'usure normale (la vétusté) n'est pas à ta charge.
Côté montant : pour un logement vide, le dépôt ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges ; pour un logement meublé, 2 mois de loyer hors charges. Si le loyer se paie par trimestre d'avance, le dépôt est interdit — et il est aussi interdit en bail mobilité.
Voici comment faire un EDL solide, de la remise des clés à la restitution du dépôt.
Étape 1 — Comprendre la mécanique : EDL contradictoire
L'EDL d'entrée se fait ensemble, toi et le propriétaire (ou l'agence) : c'est le principe du contradictoire. Les règles officielles :
- Le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail, et l'EDL se fait dans de bonnes conditions d'éclairage.
- Il est consigné par écrit, sur support papier ou sous forme électronique, et doit permettre de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie.
- À la signature, l'EDL est remis à toi comme au propriétaire (en main propre ou par voie dématérialisée), et les deux parties doivent le signer.
Si l'EDL d'entrée est fait par toi et un professionnel (agent immobilier), tu paies une partie des frais, mais cette part est plafonnée : la moitié des frais facturés par l'agence, et au maximum 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
Si l'un des deux refuse ou s'absente
L'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) : c'est un constat locatif. Il prévient toi et le propriétaire (ou l'agence) par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours à l'avance. Ses tarifs sont réglementés (arrêté applicable à partir de mars 2026) : en métropole, pour un logement jusqu'à 50 m², le constat coûte 132,82 €, plus 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement. Le total est partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire.
💡 Refuser de signer ne t'arrange pas : si tu refuses l'EDL d'entrée, tu es réputé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et c'est à toi de prouver le mauvais état initial — par exemple par des photos faites par un commissaire de justice (démarche payante). Mieux vaut tout noter sur place, désaccord par désaccord.
Étape 2 — Avant le RDV : le matériel à apporter
Le jour J, tu arrives avec :
- Smartphone chargé — tu vas photographier chaque pièce et chaque défaut.
- Mètre ruban pour vérifier la surface annoncée dans le bail.
- Lampe de poche ou lampe du téléphone pour les coins sombres.
- Stylo pour écrire au propre sur le document.
- Le bail signé pour vérifier la cohérence (équipements listés, surface).
- Liste d'équipements à pointer pour un meublé.
🚨 En pratique, prévois largement le temps. Un EDL bâclé en quelques minutes, signé sans avoir lu, c'est celui qui te coûtera cher à la sortie. Si le bailleur te presse ("Allez, c'est nickel, on signe"), prends quand même le temps de lire le document et de noter chaque défaut avant de signer.
Étape 3 — La méthode pièce par pièce
Pour chaque pièce (entrée, séjour, chambre, cuisine, salle de bains, WC, balcon, cave) :
Les surfaces à inspecter
- Sols : parquet, carrelage, lino, moquette → rayures, taches, joints décollés, trous.
- Murs : peinture, papier peint → fissures, trous de cheville, taches, jaunissement.
- Plafonds : auréoles d'humidité, fissures, ampoules cassées.
- Plinthes : éclats, peinture qui saute.
- Portes et fenêtres : peinture, poignées, serrures, joints d'étanchéité, vitres fêlées.
- Volets (battants, roulants) : fonctionnement complet, fixations.
- Interrupteurs, prises : nombre, état (jaunis = signaler), fonctionnement.
Les équipements à tester
- Robinets : ouvre chaque mitigeur, vérifie l'eau chaude et l'eau froide, les écoulements.
- Chasse d'eau : fais-la fonctionner.
- Chauffage : allume chaque radiateur, même en été — l'état des éléments de chauffage peut être ajouté pendant le premier mois de chauffe (voir Étape 5).
- Hotte, plaques, four : allume et teste chacun.
- Frigo, lave-linge : ouvre, regarde l'intérieur, allume.
- Ventilation (VMC) : approche un papier devant la grille — il doit être aspiré.
- Détecteurs de fumée : présents et fonctionnels.
Les détails qu'on oublie
- Compteurs : si les charges ne sont pas payées au forfait, les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie doivent figurer dans l'EDL. Et si le logement a une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire (individuelle, ou collective avec comptage individuel), le bailleur complète l'EDL avec les relevés des index pour chaque énergie.
- Clés : l'EDL doit mentionner les clés ou tout autre moyen d'accès (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, garage, badge). Compte-les et fais-les lister.
- Boîte aux lettres : vérifie que ton nom peut y être affiché dès ton arrivée.
📷 Conseil : photographie chaque compteur et chaque pièce. L'état des lieux peut être illustré d'images, et des photos datées t'aideront si une régularisation de charges ou une retenue sur le dépôt est contestée plus tard.
Étape 4 — Comment formuler les défauts
Le piège classique : tu écris "petite tache" et le bailleur facture le remplacement de la moquette à la sortie. Sois ultra précis.
Au lieu de ❌ "Peinture abîmée", écris ✅ "Mur sud de la chambre : taches au-dessus du radiateur, peinture jaunie, fissure horizontale près de la plinthe."
Au lieu de ❌ "Parquet rayé", écris ✅ "Parquet du séjour : rayures profondes près de la fenêtre, lame fendue à l'entrée du couloir."
La description de chaque pièce peut être complétée d'observations ou de réserves, et illustrée d'images — c'est prévu par la réglementation. L'EDL doit être signé par toi et par le propriétaire (ou par les mandataires de chaque côté).
📷 Conseil : numérote tes photos, associe-les à une pièce et garde-les jusqu'à la sortie du logement. Ce qui compte, c'est le document EDL signé par les deux parties.
Étape 5 — Délai pour demander à compléter l'EDL d'entrée
Si tu découvres un défaut après la signature (un robinet qui fuit, une fenêtre qui ne ferme pas), ce n'est pas trop tard : tu peux demander au propriétaire de modifier l'EDL d'entrée :
- 10 jours calendaires après la date de l'EDL, pour tout élément concernant le logement.
- Pendant le 1er mois de la période de chauffe pour l'état des éléments de chauffage (radiateurs froids, chaudière qui ne se déclenche pas).
En pratique, fais cette demande par écrit, avec tes photos, et garde une preuve de l'envoi. Si le propriétaire (ou l'agence) refuse, tu peux saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
🔥 Pour le chauffage ou l'eau chaude sanitaire (installation individuelle, ou collective avec comptage individuel), pense aussi aux index : c'est au bailleur de compléter l'EDL avec les relevés des index pour chaque énergie, à l'entrée comme à la sortie.
Étape 6 — L'EDL de sortie : ne signe pas trop vite
Conseil : avant de partir, fais un grand ménage (sol récuré, vitres, four dégraissé, frigo dégivré et nettoyé), rebouche les trous de chevilles que tu as faits avec de l'enduit de rebouchage, retire les adhésifs sans arracher la peinture.
Le jour de l'EDL de sortie, reprends l'EDL d'entrée en main et compare ligne par ligne. Pour retenir quoi que ce soit, le bailleur doit s'appuyer sur les deux EDL et justifier chaque somme : devis ou factures de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse…
Vétusté et usure normale
La vétusté, c'est l'usure ou la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux. Elle n'est pas à ta charge : la loi met l'entretien courant et les réparations locatives à la charge du locataire, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs). Au moment de la signature du bail, tu peux aussi convenir avec lui d'une grille de vétusté pour comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie.
Restitution du dépôt de garantie
Le délai part du jour où tu rends les clés (en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception) — pense à indiquer ta nouvelle adresse et ton RIB :
- EDL de sortie conforme à l'EDL d'entrée : restitution sous 1 mois maximum.
- EDL de sortie non conforme à l'EDL d'entrée : restitution sous 2 mois maximum.
En cas de retard, le montant dû augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé — sauf si le retard vient du fait que tu n'as pas indiqué ta nouvelle adresse à la remise des clés. Pour réclamer ton dépôt et cette pénalité, envoie une mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception. Et attention : déduire le dépôt du dernier loyer est illégal, tu dois payer ton loyer jusqu'au bout même si le dépôt tarde.
Si le logement est dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision pour les charges, justifiée et plafonnée à 20 % du dépôt ; il doit ensuite régulariser les comptes et rendre le solde dans le mois qui suit l'approbation des comptes de l'immeuble.
Étape 7 — Litige : la procédure avant le juge
Si le bailleur retient une somme abusive ou ne restitue pas le dépôt :
- Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Conseil : joins la liste détaillée de ce que tu contestes et une copie de l'EDL d'entrée.
- Démarche amiable : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation (gratuits), ou médiateur civil (payant). Pour un litige jusqu'à 5 000 €, cette démarche est obligatoire avant de saisir le juge.
- Juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Tu as 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu pour saisir le juge.
L'ADIL de ton département (Agence départementale pour l'information sur le logement) peut t'accompagner dans tes démarches.
Étape 8 — Ressources officielles
- 📋 Service-Public — État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation — règles de réalisation, contenu, délais de modification, tarifs du constat locatif.
- 💰 Service-Public — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — plafonds du dépôt, délais de restitution, pénalités de retard, litiges.
Et Pionra dans tout ça ?
Pionra n'est pas commissaire de justice. C'est l'endroit où les arrivants se passent l'info : comment ça s'est vraiment passé, dans quelle ville, en combien de temps.
Tu viens de faire cette démarche ? Raconte-la en commentaire ou dans une note — c'est ce qui aidera le plus ceux qui arrivent après toi.