Última verificação: 4 de outubro de 2026, a partir das páginas oficiais citadas no final da página.
O contrato de locação (bail): um documento que você assina às cegas (e que te compromete por anos)
O contrato de locação (ou "contrato de aluguel") é o documento que te vincula ao seu proprietário. Quando o imóvel se torna sua residência principal (résidence principale), ele é regido pela lei n° 89-462 de 6 de julho de 1989: essa lei é protetora e se aplica mesmo que você não tenha entendido tudo na hora de assinar — certas cláusulas proibidas que aparecerem no seu contrato são consideradas não escritas, a lei as trata como se não existissem. Conselho: leia seu contrato inteiro antes de assinar.
Muitos recém-chegados assinam sem entender tudo e descobrem tarde demais uma cláusula de solidariedade (clause de solidarité), uma caução exagerada ou um aluguel mal calculado. Este guia te mostra o que verificar linha por linha antes de assinar.
Etapa 1 — Identificar o tipo de contrato de locação (bail)
Antes de tudo, verifique qual tipo de contrato de locação estão te oferecendo: a duração, as obrigações e as saídas antecipadas dependem disso. Para uma residência principal (résidence principale), existem 3 tipos de contrato: vazio, mobiliado e contrato de mobilidade.
Contrato de locação vazio (bail) (não mobiliado) — lei 89-462
- Duração mínima: 3 anos se o proprietário for uma pessoa física, 6 anos se for uma pessoa jurídica (empresa, associação) — a lei, no entanto, trata como pessoa física a sociedade civil constituída exclusivamente entre parentes e afins até o quarto grau. Excepcionalmente, o contrato pode ser mais curto, mas nunca inferior a 1 ano, quando um evento específico justifica que um proprietário pessoa física retome o imóvel por motivos profissionais ou familiares — o contrato deve mencionar esses motivos e esse evento.
- Aviso prévio do inquilino (préavis): saída possível a qualquer momento, com aviso prévio de 3 meses (1 mês nos casos particulares previstos em lei). O aviso deve ser dado por carta registrada com aviso de recebimento (lettre recommandée avec accusé de réception), por ato de oficial de justiça ou por entrega em mãos contra protocolo; o aviso prévio começa a contar a partir do recebimento.
- Caução: máximo 1 mês de aluguel sem encargos (charges).
- Renovação: na ausência de aviso de saída, o contrato é renovado ou prorrogado automaticamente. O proprietário só pode encerrar o contrato no vencimento e por um motivo autorizado: retomada para morar, retomada para vender, ou motivo legítimo e sério.
Contrato de locação mobiliado (bail) — lei 89-462 modificada
- Duração mínima: 1 ano (9 meses se você for estudante). Atenção: o contrato de 9 meses não é renovável — para continuar, é preciso um novo contrato.
- Aviso prévio do inquilino (préavis): 1 mês, saída possível a qualquer momento, nas mesmas formas.
- Caução: máximo 2 meses de aluguel sem encargos (charges).
- Mobiliário mínimo obrigatório: cama com edredom ou cobertor, persianas ou cortinas nos quartos, fogão, forno ou micro-ondas, geladeira, freezer ou compartimento de congelador na geladeira (máx. -6°), louça, utensílios de cozinha, mesa, cadeiras, prateleiras, luminárias, material de limpeza. Um inventário e um estado detalhado do mobiliário devem ser feitos na entrada e na saída, assinados por ambas as partes e anexados ao contrato.
Contrato de mobilidade (bail mobilité) — lei ELAN
- Duração: 1 a 10 meses, não renovável e não prorrogável. A duração pode ser modificada uma vez por aditivo, mas o total não pode ultrapassar 10 meses. Se você permanecer depois, o novo contrato assinado para o mesmo imóvel deve obrigatoriamente ser um contrato "clássico".
- Reservado para certos perfis: formação profissional, estudos superiores, aprendizagem, estágio, serviço cívico, transferência profissional ou missão temporária no âmbito do seu trabalho. Você deve poder comprovar isso com um documento (contrato, convênio de estágio ou de formação...).
- Depósito de garantia proibido — mas o proprietário pode pedir um fiador, e você pode recorrer à garantia Visale.
- Aviso prévio do inquilino (préavis): 1 mês.
- Observação: uma lei de 26 de novembro de 2025 prevê, para residências com finalidade de emprego, uma duração de 1 semana a 18 meses — aguardando decreto de aplicação.
Etapa 2 — Verificar as menções obrigatórias
Um contrato de locação (bail) conforme deve ser feito por escrito (em tantos exemplares quanto partes) e conter no mínimo:
- Identidade das partes: nome e endereço do proprietário (ou sua denominação e sede social) e, se houver, os do seu mandatário (por exemplo, a imobiliária), nome do inquilino.
- Data de início de vigência e duração do contrato de locação (em um contrato de mobilidade, uma duração não indicada torna o contrato de mobilidade inaplicável).
- Descrição do imóvel: composição e destinação do imóvel, área habitável (não mencionada ou errada = possibilidade de ação para redução do aluguel), cômodos de uso privativo e áreas comuns.
- Destinação do imóvel: o uso previsto — habitação, ou uso misto profissional e habitação.
- Valor do aluguel, formas de pagamento e regras de eventual revisão.
- Valor dos encargos (charges) e seu modo de cobrança: em aluguel vazio, por provisões com acerto anual; em aluguel mobiliado, por provisões com acerto anual ou por valor fixo (forfait); em contrato de mobilidade, por valor fixo pago junto com o aluguel.
- Caução (dépôt de garantie): seu valor, se o contrato de locação prever uma.
- Laudos técnicos anexados: DPE válido, CREP (chumbo, nos casos previstos pelo código de saúde pública), estado das instalações elétricas e de gás se tiverem mais de 15 anos, estado de riscos e diagnóstico de ruído se a zona for afetada.
- Documentos anexos: folheto informativo, vistoria de entrada, declaração de seguro residencial, inventário do mobiliário (para aluguel mobiliado), extrato do regulamento do condomínio se houver condomínio.
💡 Para saber: o contrato de locação deve estar conforme o modelo de contrato regulamentar em vigor na data da assinatura — um novo modelo se aplica desde 1º de outubro de 2026 (vazio e mobiliado). Um formato "caseiro" que foge do modelo? Pergunte o motivo.
Etapa 3 — Detalhar o aluguel e os encargos (charges)
Aluguel sem encargos (HC) vs encargos incluídos (CC) (charges)
- O aluguel HC (sem encargos) = apenas o valor do aluguel.
- Os encargos = o que o proprietário pode te repassar, mediante justificativa: serviços ligados ao imóvel, manutenção de áreas comuns (elevador...), taxas por serviços dos quais você se beneficia diretamente.
Você paga "aluguel CC" = HC + provisão sobre encargos. A provisão é ajustada todo ano, com um detalhamento dos encargos por tipo (eletricidade, água quente, água fria, elevador...) e comprovantes.
Indexação
O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, e apenas se uma cláusula do contrato de locação (bail) prever isso — caso contrário, não há reajuste. O reajuste é calculado com base no índice de referência dos aluguéis (IRL, publicado pelo Insee). Duas proibições: imóvel classificado como F ou G no DPE (na França metropolitana, contratos assinados, renovados ou prorrogados desde 24 de agosto de 2022) = reajuste proibido; contrato de mobilidade (bail mobilité) = reajuste proibido durante todo o contrato.
Controle de aluguéis (municípios com teto)
Em algumas cidades, o aluguel é limitado por um valor de referência mínimo e um valor de referência máximo: Paris, Bordeaux, Lille (com Hellemmes e Lomme, contratos assinados ou renovados entre março de 2020 e 24 de novembro de 2026), Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, o País Basco e parte da Grenoble-Alpes Métropole. O proprietário não pode ultrapassar livremente o valor de referência máximo. Antes de assinar, confira seu contrato de locação (bail): nessas cidades, ele deve mencionar o valor de referência e o valor de referência máximo.
Etapa 4 — As cláusulas para analisar linha por linha
🔍 Cláusula de solidariedade (colocation) (clause de solidarité) Se você está em uma república com um contrato de locação único, leia com atenção. Com uma cláusula de solidariedade, cada morador (e seu fiador) é responsável pela totalidade dos valores devidos: se um morador sair sem pagar sua parte, o proprietário pode cobrar de você. E isso não termina com a saída dele: para o que saiu e seu fiador, a obrigação termina no máximo 6 meses após o fim do aviso prévio (préavis) — e já no fim do aviso prévio se um substituto constar então no contrato. Na prática, um contrato individual por morador evita esse mecanismo. Observação: um contrato de mobilidade não pode conter cláusula de solidariedade.
🔍 Cláusula resolutiva O contrato de locação (bail) de um imóvel vazio ou mobiliado deve conter uma cláusula resolutiva: ela permite a rescisão se você não pagar a caução (dépôt de garantie) ou se não pagar o aluguel ou os encargos (charges). Ela só produz efeito seis semanas após uma notificação de pagamento não atendida. Também pode prever falta de seguro de riscos locatícios ou perturbações de vizinhança constatadas por decisão judicial definitiva.
🔍 Cláusulas proibidas: a lei as considera como não escritas Algumas cláusulas são proibidas, mesmo assinadas: devem ser consideradas como não escritas e não devem ser aplicadas. Fique atento a:
- Proibir você de hospedar pessoas que não vivem habitualmente com você;
- Impor o débito automático como forma de pagamento, ou a assinatura antecipada de letras de câmbio ou notas promissórias;
- Obrigar você a contratar um seguro com uma companhia escolhida pelo proprietário;
- Cobrar de você taxas pela emissão ou envio do recibo de aluguel (quittance de loyer) (gratuito mediante solicitação).
Se você encontrar uma cláusula desse tipo, pode contestar: ela não tem nenhum valor, assinada ou não.
Etapa 5 — Os riscos a evitar como recém-chegado
🚨 Sub-locação disfarçada Um "amigo" te oferece o apartamento dele enquanto está no exterior. Pela lei, o locatário não pode ceder seu contrato de locação (bail) nem sublocar sem o acordo escrito do proprietário (inclusive sobre o preço). E se o contrato principal terminar, o sublocatário não pode reivindicar direitos contra o proprietário nem um título de ocupação. Peça para ver o acordo escrito, ou assine um contrato de locação (bail) diretamente com o proprietário.
🚨 Contrato de locação verbal O contrato de locação deve ser feito por escrito. Sem um documento escrito, tudo fica mais complicado: a garantia Visale exige um contrato de locação ou uma convenção de ocupação, e para o APL em república, seu nome deve constar no contrato de locação. Se for um acordo "verbal", peça um documento escrito.
🚨 Contrato de mobilidade usado como contrato "rotativo" Lembrete: o contrato de mobilidade não é renovável nem prorrogável. Se, ao final dele, você assinar com o mesmo proprietário um novo contrato para o mesmo imóvel, esse novo contrato deve obrigatoriamente ser um contrato de locação mobiliada clássico.
🚨 Caução (dépôt de garantie) acima dos limites permitidos
- Sem mobília: 1 mês de aluguel sem encargos, no máximo.
- Mobiliado: 2 meses de aluguel sem encargos, no máximo.
- Mobilidade: nenhuma caução.
- Aluguel pago adiantado por mais de 2 meses: nenhuma caução pode ser prevista (exceto se você depois pedir para pagar mensalmente).
O valor não pode ser aumentado durante o contrato de locação nem na renovação. No final do contrato, a devolução deve ser feita no máximo 1 mês após a entrega das chaves se a vistoria (état des lieux) de saída estiver conforme a de entrada, 2 meses caso contrário (desconto justificado por documentos). Caução não devolvida? O Service-Public oferece um modelo de carta para solicitar o reembolso (link no final da página).
Etapa 6 — Recursos oficiais
- 📜 Contrato de locação (bail) residencial: quais as diferenças entre imóvel vazio e mobiliado? (Service-Public) — comparação dos 3 tipos de contrato.
- 🧳 Quais são as regras de um contrato de mobilidade? (Service-Public) — duração, elegibilidade, saída antecipada.
- 💰 Caução (dépôt de garantie) em um contrato de locação residencial (Service-Public) — limites e devolução.
- 📄 Contrato de locação residencial: documentos entregues pelo proprietário (bailleur) (Service-Public) — os documentos que devem ser entregues a você.
- ✍️ Redação do contrato de locação residencial (contrato de locação) (Service-Public) — menções obrigatórias e cláusulas proibidas.
- 📈 Aumento e revisão do aluguel durante o contrato de locação residencial (Service-Public) — IRL e imóveis F ou G.
- 👥 República: quais são as regras? (Service-Public) — cláusula de solidariedade (clause de solidarité).
- ⚖️ Lei n° 89-462 de 6 de julho de 1989 (Legifrance) — texto integral da lei.
E o Pionra nisso tudo?
O Pionra não redige seu contrato de locação (bail). É o lugar onde os recém-chegados compartilham informações: como realmente foi, em qual cidade, em quanto tempo.
Você acabou de passar por esse processo? Conte nos comentários ou em uma nota — isso é o que mais vai ajudar quem chegar depois de você.