تاريخ المصدر: 2026-06-04
هل يسقط حق الأفضلية للمستأجر في حال البيع لأبناء المالك؟ نُشر في 05 يونيو 2026 - Entreprendre Service Public / مديرية المعلومات القانونية والإدارية (رئاسة الوزراء)
في حكم صدر في 5 مارس 2026، حددت محكمة النقض شروط ممارسة حق الأفضلية في إطار بيع عقار مخصص للاستخدام التجاري أو الحرفي.
ينص حق الأفضلية التجارية على المادة L. 145-46-1 الفقرة 7 من قانون التجارة(الفقرة 6 وقت وقوع الوقائع). وهو حق يُمنح لمستأجر عقار تجاري أو حرفي يتيح له الأولوية في شراء العقار إذا قرر مالكه بيعه.
في هذه القضية، كان مالك عقارات خاضعة لعقد إيجار تجاري ينوي بيعها. فقد وافق على وعد بالبيع لصالح شركة مملوكة لأبنائه. وامتثالاً لحق الأفضلية للمستأجر التجاري، أبلغ المحضر العدلي المستأجرة بعرض البيع هذا. ولم تُبدِ الأخيرة نيتها في الشراء. ثم قام المحضر العدلي بإخطار عرض جديد بشروط معدلة. فقررت أخيراً شراء العقارات، لكن المالك رفض حينئذٍ قبول عرض الشراء المقدم منها. فقررت المستأجرة رفع دعوى ضد مالك العقد لإجباره على تنفيذ البيع، إذ تعتبر أن هناك انتهاكاً لحق الأفضلية التجارية.
وقضت محكمة الاستئناف لصالح المستأجرة. وطالب القاضي المالك بتأكيد البيع للمستأجرة التي أبدت رغبتها في شراء العقار التجاري. وقد لاحظ القاضي بالفعل أن البيع كان قد أُبرم مع شركة مدنية عقارية مملوكة لأبناء المالك، وهو ما لا يدخل ضمن حالات استثناء حق الأفضلية.
طعن المالك أمام محكمة النقض. وأشار إلى أن المادة L.145-46-1 الفقرة 6 من قانون التجارة غير قابلة للتطبيق. فمن وجهة نظره، تندرج وضعيته ضمن استثناءات حق الأفضلية التجارية لأنه يتعلق ببيع يزمع إبرامه مع الشركة المدنية العقارية الخاصة بأبنائه.
أوضحت محكمة النقض أنه عندما يقرر مالك عقار تجاري بيعه، يجب عليه إخطار المستأجر بذلك عبر رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام. وإذا لم يفعل، فإن الأمر يعود للمحضر العدلي لإبلاغ المستأجر ببيع عقد الإيجار. ويُعد هذا الإخطار بمثابة عرض بيع.
وأكدت المحكمة أن الشركة المدنية العقارية تتمتع بالشخصية الاعتبارية. وبالتالي، حتى لو كانت هذه الشركة مكونة من أفراد نفس العائلة، يبقى البيع مُبرماً لصالح شركة وليس أشخاص طبيعيين.
وبالتالي، لا يدخل البيع المُبرم هنا ضمن الاستثناءات المنصوص عليها في المادة L.145-46-1 من قانون التجارة، لأن الاستثناء من حق الأفضلية للمستأجر التجاري يخص الأشخاص الطبيعيين من نوازل المؤجر، ولا يشمل الشركات المدنية العقارية العائلية.
ومن ثم، يستفيد المستأجر من حق الأفضلية.
النصوص القانونية والمراجع
طالع أيضاً
المصدر: Service-Public professionnels