Última verificación: 4 de octubre de 2026, a partir de las páginas oficiales citadas al final de la página.
El contrato de alquiler (bail): un documento que firmas a ciegas (y que te compromete durante años)
El contrato de alquiler (o "contrato de arrendamiento") es el documento que te vincula con tu arrendador. Cuando la vivienda se convierte en tu vivienda habitual (résidence principale), está regulada por la ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989: esta ley es protectora y se aplica incluso si no lo entendiste todo al firmar — algunas cláusulas prohibidas que aparezcan en tu contrato se consideran no escritas, la ley las trata como si no existieran. Consejo: aun así, lee tu contrato completo antes de firmar.
Muchos recién llegados firman sin entenderlo todo y descubren demasiado tarde una cláusula de solidaridad (clause de solidarité), una fianza (dépôt de garantie) excesiva o un alquiler mal calculado. Esta guía te dice qué comprobar línea por línea antes de firmar.
Paso 1 — Identificar el tipo de contrato de alquiler (bail)
Antes de nada, verifica qué tipo de contrato de alquiler te proponen: de ello dependen la duración, las obligaciones y las salidas anticipadas. Para una vivienda habitual (résidence principale), existen 3 tipos de contrato: vacío, amueblado y contrato de movilidad (bail mobilité).
Contrato de alquiler vacío (bail) (no amueblado) — ley 89-462
- Duración mínima: 3 años si el propietario es una persona física, 6 años si es una persona jurídica (sociedad, asociación) — sin embargo, la ley trata como persona física a la sociedad civil constituida exclusivamente entre familiares y allegados hasta el cuarto grado. Por excepción, el contrato puede ser más corto, pero nunca inferior a 1 año, cuando un acontecimiento concreto justifica que un propietario particular recupere la vivienda por motivos profesionales o familiares — el contrato debe mencionar estos motivos y este acontecimiento.
- Preaviso del inquilino: puedes dejar la vivienda en cualquier momento, con un preaviso (préavis) de 3 meses (1 mes en los casos particulares previstos por la ley). El aviso se da por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception), por acto de agente judicial o entregando en mano contra acuse de recibo (récépissé); el preaviso empieza a contar desde su recepción.
- Fianza (dépôt de garantie): máximo 1 mes de alquiler sin gastos (charges).
- Renovación: si no hay aviso de salida, el contrato se renueva o prorroga automáticamente. El propietario solo puede dar por terminado el contrato al vencimiento y por un motivo autorizado: recuperarlo para vivir, para vender, o por motivo legítimo y serio.
Contrato de alquiler amueblado (bail) — ley 89-462 modificada
- Duración mínima: 1 año (9 meses si eres estudiante). Atención: el contrato de 9 meses no es renovable — para quedarte, necesitas un nuevo contrato.
- Preaviso (préavis) del inquilino: 1 mes, puedes dejar la vivienda en cualquier momento, en las mismas formas.
- Fianza (dépôt de garantie): máximo 2 meses de alquiler sin gastos (charges).
- Mobiliario mínimo obligatorio: cama con edredón o manta, persianas o cortinas en los dormitorios, placas de cocina, horno o microondas, frigorífico, congelador o compartimento de congelación del frigorífico (máx. -6°), vajilla, utensilios de cocina, mesa, sillas, estanterías, lámparas, material de limpieza. Debe realizarse un inventario y un estado detallado del mobiliario al entrar y al salir, firmados por ambas partes y anexados al contrato.
Contrato de movilidad (bail mobilité) — ley ELAN
- Duración: de 1 a 10 meses, no renovable ni prorrogable. La duración puede modificarse una vez mediante anexo, pero el total no puede superar los 10 meses. Si te quedas después, el nuevo contrato firmado para la misma vivienda debe ser obligatoriamente un contrato "clásico".
- Reservado a ciertos perfiles: formación profesional, estudios superiores, formación dual, prácticas, servicio cívico, traslado profesional o misión temporal en el marco de tu trabajo. Debes poder justificarlo con un documento (contrato, convenio de prácticas o de formación...).
- Fianza (dépôt de garantie) prohibida — pero el propietario puede pedir un avalista, y puedes recurrir a la garantía Visale.
- Preaviso (préavis) del inquilino: 1 mes.
- A tener en cuenta: una ley del 26 de noviembre de 2025 prevé, para las residencias con finalidad de empleo, una duración de 1 semana a 18 meses — pendiente de un decreto de aplicación.
Paso 2 — Comprobar las menciones obligatorias
Un contrato de alquiler (bail) válido debe estar hecho por escrito (en tantos ejemplares como partes haya) y contener como mínimo:
- Identidad de las partes: nombre y domicilio del propietario (o su denominación y domicilio social) y, si lo hay, los del mandatario (por ejemplo, la agencia), nombre del inquilino.
- Fecha de entrada en vigor y duración del contrato de alquiler (en un contrato de movilidad, si no se indica la duración, el contrato de movilidad no se puede aplicar).
- Descripción de la vivienda: composición y destino de la vivienda, superficie habitable (si no se menciona o es errónea = posible acción para reducción del alquiler), locales de uso privativo y zonas comunes.
- Destino de la vivienda: el uso previsto — vivienda, o uso mixto profesional y vivienda.
- Importe del alquiler, modalidades de pago y reglas de posible revisión.
- Importe de los gastos (charges) y su forma de recuperación: en vivienda vacía, mediante provisiones con regularización anual; en vivienda amueblada, mediante provisiones con regularización anual o a tanto alzado; en contrato de movilidad, a tanto alzado pagado junto con el alquiler.
- Fianza (dépôt de garantie): su importe, si el contrato la prevé.
- Diagnósticos técnicos anexos: DPE válido, CREP (plomo, en los casos previstos por el código de salud pública), estado de las instalaciones eléctricas y de gas si tienen más de 15 años, estado de riesgos y diagnóstico acústico si la zona está afectada.
- Documentos anexos: folleto informativo, inventario de entrada (état des lieux), certificado de seguro de hogar (assurance habitation), inventario del mobiliario (en vivienda amueblada), extracto del reglamento de copropiedad si aplica.
💡 A saber: el contrato de alquiler debe ajustarse al modelo de contrato de alquiler reglamentario vigente en la fecha de la firma — un nuevo modelo se aplica desde el 1 de octubre de 2026 (vacío y amueblado). ¿Un formato "casero" que se aleja del modelo? Pregunta por qué.
Paso 3 — Analizar el alquiler y los gastos (charges)
Alquiler sin gastos incluidos (HC) vs gastos incluidos (CC) (charges)
- El alquiler HC (sin gastos incluidos) = solo el alquiler.
- Los gastos = lo que el arrendador puede repercutirte, con justificación: servicios relacionados con la vivienda, mantenimiento corriente de los elementos de uso común (ascensor…), tasas por servicios de los que te beneficias directamente.
Pagas "alquiler CC" = HC + provisión sobre gastos. La provisión se regulariza cada año, con un desglose de los gastos por tipo (electricidad, agua caliente, agua fría, ascensor...) y justificantes.
Indexación
El alquiler solo puede revisarse una vez al año, y solo si una cláusula del contrato de alquiler (bail) lo prevé — si no, no hay revisión. La revisión se calcula sobre el índice de referencia de los alquileres (IRL, publicado por el Insee). Dos prohibiciones: vivienda clasificada F o G en el DPE (en la Francia metropolitana, contratos firmados, renovados o prorrogados desde el 24 de agosto de 2022) = revisión prohibida; contrato de movilidad = revisión prohibida durante todo el contrato.
Limitación de alquileres (municipios con tope)
En algunos municipios, el alquiler está limitado por un alquiler de referencia mínimo y uno máximo: París, Burdeos, Lille (con Hellemmes y Lomme, contratos firmados o renovados entre marzo de 2020 y el 24 de noviembre de 2026), Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, el País Vasco y parte de Grenoble-Alpes Métropole. El propietario no puede entonces superar libremente el alquiler de referencia máximo. Antes de firmar, revisa tu contrato de alquiler (bail): en estos municipios, debe mencionar el alquiler de referencia y el alquiler de referencia máximo.
Paso 4 — Las cláusulas a revisar línea por línea
🔍 Cláusula de solidaridad (colocation) (clause de solidarité) Si estás en un piso compartido (colocación) con un contrato de alquiler único, lee atentamente. Con una cláusula de solidaridad, cada inquilino (y su avalista) es responsable de la totalidad de las sumas debidas: si un compañero se va sin pagar su parte, el propietario puede reclamártela. Y no termina con su salida: para el que se va y su avalista, la obligación se extingue como máximo 6 meses después del final de su preaviso — y desde el final del preaviso si un sustituto figura entonces en el contrato de alquiler. En la práctica, un contrato individual por inquilino evita este mecanismo. Nota: un contrato de movilidad (bail mobilité) no puede contener una cláusula de solidaridad.
🔍 Cláusula resolutoria El contrato de alquiler de una vivienda vacía o amueblada debe contener una cláusula resolutoria: permite la rescisión si no pagas la fianza (dépôt de garantie) o si no pagas el alquiler o los gastos. Solo surte efecto seis semanas después de un requerimiento de pago que haya resultado infructuoso. También puede prever la falta de seguro de riesgos locativos o molestias vecinales constatadas por una sentencia firme.
🔍 Cláusulas prohibidas: la ley las considera como no escritas Algunas cláusulas están prohibidas, incluso firmadas: deben considerarse como no escritas y no deben aplicarse. A identificar:
- Prohibirte alojar a personas que no vivan habitualmente contigo;
- Imponerte el domiciliación bancaria como forma de pago, o la firma anticipada de letras de cambio o pagarés;
- Obligarte a contratar un seguro con una compañía elegida por el arrendador;
- Hacerte pagar gastos de expedición o envío del recibo de alquiler (quittance de loyer) (gratuito si lo solicitas).
Si detectas una cláusula de este tipo, puedes impugnarla: no tiene ningún valor, esté firmada o no.
Paso 5 — Las trampas a evitar como recién llegado
🚨 Subarriendo encubierto Un "amigo" te ofrece su piso mientras está en el extranjero. Legalmente, el inquilino no puede ceder su contrato de alquiler (bail) ni subarrendar sin el acuerdo escrito del propietario (incluido el precio). Y si el contrato principal termina, el subinquilino no puede reclamar derechos frente al propietario ni un título de ocupación. Pide ver el acuerdo escrito, o firma un contrato de alquiler directamente con el propietario.
🚨 Contrato de alquiler verbal El contrato de alquiler debe estar hecho por escrito. Sin un escrito, todo se complica: la garantía Visale requiere un contrato de alquiler o un convenio de ocupación, y para la APL en piso compartido tu nombre debe figurar en el contrato de alquiler. Si tienes un acuerdo "verbal", pide un escrito.
🚨 Contrato de movilidad usado como contrato "rotativo" Recuerda: el contrato de movilidad no es renovable ni prorrogable. Si, al finalizar, firmas con el mismo arrendador un nuevo contrato para la misma vivienda, ese nuevo contrato debe ser obligatoriamente un contrato de alquiler amueblado clásico.
🚨 Fianza (dépôt de garantie) superior a los límites legales
- Vivienda vacía: 1 mes de alquiler sin gastos (charges), como máximo.
- Vivienda amueblada: 2 meses de alquiler sin gastos, como máximo.
- Contrato de movilidad: ninguna fianza.
- Alquiler pagado por adelantado por más de 2 meses: no se puede exigir ninguna fianza (salvo que luego pidas pagar cada mes).
El importe no puede aumentarse durante el contrato de alquiler ni en la renovación. Al final del contrato, la devolución debe hacerse como máximo 1 mes después de la entrega de las llaves si el inventario (état des lieux) de salida coincide con el de entrada, 2 meses si no (retención justificada por documentos). ¿No te devuelven la fianza? Service-Public ofrece un modelo de carta para reclamar el reembolso (enlace al final de la página).
Paso 6 — Recursos oficiales
- 📜 Contrato de alquiler (bail) de vivienda: ¿cuáles son las diferencias entre vivienda vacía y amueblada? (Service-Public) — comparación de los 3 tipos de contrato.
- 🧳 ¿Cuáles son las reglas de un contrato de movilidad? (Service-Public) — duración, requisitos, salida anticipada.
- 💰 Fianza (dépôt de garantie) en un contrato de alquiler de vivienda (Service-Public) — límites y devolución.
- 📄 Contrato de alquiler de vivienda: documentos entregados por el propietario (arrendador) (Service-Public) — los documentos que deben entregarte.
- ✍️ Redacción del contrato de alquiler de vivienda (contrato de alquiler) (Service-Public) — menciones obligatorias y cláusulas prohibidas.
- 📈 Aumento y revisión del alquiler durante el contrato de alquiler de vivienda (Service-Public) — IRL y viviendas F o G.
- 👥 Piso compartido: ¿cuáles son las reglas? (Service-Public) — cláusula de solidaridad (clause de solidarité).
- ⚖️ Ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989 (Legifrance) — texto íntegro de la ley.
¿Y Pionra en todo esto?
Pionra no redacta tu contrato de alquiler (bail). Es el lugar donde los recién llegados se pasan la información: cómo fue realmente, en qué ciudad, en cuánto tiempo.
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