Última verificación: 4 de octubre de 2026, a partir de las páginas oficiales citadas al final de la página.
El inventario (estado de los lugares): el documento que protege tu fianza (dépôt de garantie, état des lieux)
El inventario (EDL) describe el estado de la vivienda y de sus equipamientos al entrar y al salir. Es la comparación de ambos lo que determina lo que el arrendador puede retener de tu fianza: para quedarse con una suma, debe basarse en los inventarios de entrada y de salida y justificar la retención (presupuestos, facturas, alquileres impagados reclamados sin respuesta). El desgaste normal (la vétusté) no corre por tu cuenta.
En cuanto al importe: para una vivienda vacía, la fianza no puede superar 1 mes de alquiler sin gastos (charges); para una vivienda amueblada, 2 meses de alquiler sin gastos (charges). Si el alquiler se paga por trimestre adelantado, la fianza está prohibida — y también está prohibida en contrato de movilidad (bail mobilité).
Aquí tienes cómo hacer un EDL sólido, desde la entrega de llaves hasta la devolución de la fianza.
Paso 1 — Entender el mecanismo: EDL contradictorio
El EDL de entrada se hace juntos, tú y el propietario (o la agencia): es el principio del contradictorio. Las reglas oficiales:
- La vivienda debe contener los elementos mencionados en el contrato de alquiler (bail), y el EDL se realiza en buenas condiciones de iluminación.
- Se consigna por escrito, en soporte papel o en formato electrónico, y debe permitir comparar el estado de la vivienda al entrar y al salir.
- En la firma, el EDL se entrega tanto a ti como al propietario (en mano o por vía digital), y ambas partes deben firmarlo.
Si el EDL de entrada lo haces tú y un profesional (agente inmobiliario), pagas una parte de los gastos, pero esta parte está limitada: la mitad de los gastos facturados por la agencia, y como máximo 3,03 € IVA incluido por m² de superficie habitable.
Si uno de los dos se niega o está ausente
Uno u otro puede recurrir a un comisario de justicia (anteriormente huissier de justice): es un constat locatif. Notifica a ti y al propietario (o la agencia) por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec acuse de recibo), al menos 7 días antes. Sus tarifas están reguladas (decreto aplicable a partir de marzo de 2026): en la Francia metropolitana, para una vivienda de hasta 50 m², el constat cuesta 132,82 €, más 18,06 € por cartas de convocatoria y 11,28 € de gastos de desplazamiento. El total se divide por la mitad entre el inquilino y el propietario.
💡 Negarte a firmar no te conviene: si rechazas el EDL de entrada, se considera que has recibido la vivienda en buen estado de reparaciones locativas, y te corresponde a ti probar el mal estado inicial — por ejemplo con fotos hechas por un comisario de justicia (trámite de pago). Es mejor anotar todo en el momento, desacuerdo por desacuerdo.
Paso 2 — Antes de la cita: el material que debes llevar
El día D, llegas con:
- Móvil cargado — vas a fotografiar cada estancia y cada defecto.
- Cinta métrica para comprobar la superficie indicada en el contrato de alquiler (bail).
- Linterna o la luz del móvil para los rincones oscuros.
- Bolígrafo para escribir en limpio en el documento.
- El contrato de alquiler firmado para comprobar la coherencia (equipamientos listados, superficie).
- Lista de equipamientos a comprobar para un amueblado.
🚨 En la práctica, prevé tiempo de sobra. Un EDL hecho deprisa en unos minutos, firmado sin haberlo leído, es el que te saldrá caro al final. Si el arrendador te apura ("Venga, está perfecto, firmamos"), tómate igualmente el tiempo de leer el documento y anotar cada defecto antes de firmar.
Paso 3 — El método estancia por estancia
Para cada estancia (entrada, salón, dormitorio, cocina, baño, WC, balcón, trastero):
Superficies a inspeccionar
- Suelos: parquet, baldosas, linóleo, moqueta → rayaduras, manchas, juntas despegadas, agujeros.
- Paredes: pintura, papel pintado → grietas, agujeros de tacos, manchas, amarilleo.
- Techos: manchas de humedad, grietas, bombillas rotas.
- Rodapiés: desconchados, pintura saltada.
- Puertas y ventanas: pintura, manillas, cerraduras, juntas de estanqueidad, cristales agrietados.
- Persianas (abatibles, enrollables): funcionamiento completo, fijaciones.
- Interruptores, enchufes: cantidad, estado (amarillentos = señalar), funcionamiento.
Equipos a comprobar
- Grifos: abre cada mezclador, verifica el agua caliente y fría, los desagües.
- Cisterna: hazla funcionar.
- Calefacción: enciende cada radiador, incluso en verano — el estado de los elementos de calefacción puede añadirse durante el primer mes de calefacción (ver Paso 5).
- Campana extractora, placas, horno: enciende y prueba cada uno.
- Frigorífico, lavadora: abre, mira el interior, enciende.
- Ventilación (VMC): acerca un papel a la rejilla — debe ser aspirado.
- Detectores de humo: presentes y en funcionamiento.
Detalles que se suelen olvidar
- Contadores: si los gastos no se pagan al forfait, las lecturas de los contadores individuales de agua o energía deben figurar en el inventario. Y si la vivienda tiene una instalación de calefacción o agua caliente sanitaria (individual, o colectiva con medición individual), el arrendador completa el inventario con las lecturas de los índices para cada energía.
- Llaves: el inventario debe mencionar las llaves o cualquier otro medio de acceso (puerta de entrada, buzón, trastero, garaje, tarjeta). Cuéntalas y haz que las enumeren.
- Buzón: verifica que tu nombre pueda estar visible desde tu llegada.
📷 Consejo: fotografía cada contador y cada estancia. El inventario puede ir ilustrado con imágenes, y las fotos con fecha te ayudarán si más tarde se discute una regularización de gastos o una retención sobre la fianza.
Paso 4 — Cómo describir los defectos
La trampa clásica: escribes "mancha pequeña" y el arrendador cobra el reemplazo de la moqueta al final. Sé ultra preciso.
En vez de ❌ "Pintura dañada", escribe ✅ "Pared sur del dormitorio: manchas encima del radiador, pintura amarillenta, grieta horizontal cerca del rodapié."
En vez de ❌ "Parqué rayado", escribe ✅ "Parqué del salón: rayas profundas cerca de la ventana, lama agrietada en la entrada del pasillo."
La descripción de cada estancia puede completarse con observaciones o reservas, e ilustrarse con imágenes — está previsto por la normativa. El inventario debe ser firmado por ti y por el propietario (o por los representantes de cada parte).
📷 Consejo: numera tus fotos, asígnalas a una estancia y guárdalas hasta que salgas de la vivienda. Lo que cuenta es el documento del inventario firmado por ambas partes.
Paso 5 — Plazo para pedir completar el inventario de entrada
Si descubres un defecto después de la firma (un grifo que gotea, una ventana que no cierra), no es demasiado tarde: puedes pedir al propietario que modifique el inventario de entrada:
- 10 días naturales después de la fecha del inventario, para cualquier elemento relativo a la vivienda.
- Durante el 1er mes del periodo de calefacción para el estado de los elementos de calefacción (radiadores fríos, caldera que no arranca).
En la práctica, haz esta solicitud por escrito, con tus fotos, y guarda una prueba del envío. Si el propietario (o la agencia) se niega, puedes acudir a la comisión departamental de conciliación correspondiente a la vivienda.
🔥 Para la calefacción o el agua caliente sanitaria (instalación individual, o colectiva con medición individual), piensa también en los índices: corresponde al arrendador completar el inventario con las lecturas de los índices para cada energía, tanto a la entrada como a la salida.
Paso 6 — El inventario de salida: no firmes demasiado rápido
Consejo: antes de irte, haz una limpieza a fondo (suelo fregado, cristales, horno desengrasado, nevera descongelada y limpia), tapa los agujeros de los tacos que hayas hecho con masilla, retira los adhesivos sin arrancar la pintura.
El día del inventario de salida, ten a mano el inventario de entrada y compara línea por línea. Para retener cualquier cantidad, el arrendador debe basarse en ambos inventarios y justificar cada suma: presupuestos o facturas de obras, carta de reclamación de alquileres impagados que haya quedado sin respuesta…
Desgaste normal (vétusté)
El desgaste normal es el desgaste o deterioro resultante del tiempo o del uso normal de los materiales. No corre por tu cuenta: la ley pone el mantenimiento ordinario y las reparaciones locativas a cargo del inquilino, «salvo si son ocasionadas por desgaste normal, mala ejecución, vicio de construcción, caso fortuito o fuerza mayor» (ley del 6 de julio de 1989 sobre relaciones de alquiler). Al firmar el contrato de alquiler (bail), también puedes acordar con el arrendador una tabla de desgaste normal para comparar el estado de la vivienda al entrar y al salir.
Devolución de la fianza (dépôt de garantie)
El plazo empieza el día en que entregas las llaves (en mano o por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec avis de réception)), recuerda indicar tu nueva dirección y tus datos bancarios (RIB):
- Inventario de salida conforme al de entrada: devolución en un máximo de 1 mes.
- Inventario de salida no conforme al de entrada: devolución en un máximo de 2 meses.
En caso de retraso, la cantidad debida aumenta en un 10 % del alquiler mensual sin gastos (charges) por cada mes de retraso iniciado — salvo si el retraso se debe a que no indicaste tu nueva dirección al entregar las llaves. Para reclamar tu fianza y esta penalización, envía un requerimiento por carta certificada con acuse de recibo. Y atención: descontar la fianza del último alquiler es ilegal, debes pagar tu alquiler hasta el final aunque la devolución de la fianza se retrase.
Si la vivienda está en un edificio colectivo, el arrendador puede retener una provisión para los gastos, justificada y limitada al 20 % de la fianza; luego debe regularizar las cuentas y devolver el saldo en el mes siguiente a la aprobación de las cuentas del edificio.
Paso 7 — Conflicto: el procedimiento antes del juez
Si el arrendador retiene una suma abusiva o no devuelve la fianza:
- Requerimiento por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception). Consejo: adjunta la lista detallada de lo que reclamas y una copia del inventario de entrada.
- Vía amistosa: conciliador de justicia o comisión departamental de conciliación (gratuitos), o mediador civil (de pago). Para un conflicto hasta 5 000 €, este paso es obligatorio antes de acudir al juez.
- Juez de los litigios de protección del tribunal correspondiente a la vivienda. Tienes 3 años desde el día en que la fianza debió ser devuelta para acudir al juez.
La ADIL de tu departamento (Agence départementale pour l'information sur le logement) puede acompañarte en tus gestiones.
Paso 8 — Recursos oficiales
- 📋 Service-Public — Estado de inventario de entrada en un contrato de alquiler (bail) — reglas de realización, contenido, plazos de modificación, tarifas del acta de inventario (état des lieux).
- 💰 Service-Public — Fianza (dépôt de garantie) en un contrato de alquiler — límites de la fianza, plazos de devolución, penalizaciones por retraso, litigios.
¿Y Pionra en todo esto?
Pionra no es un comisario de justicia. Es el lugar donde los recién llegados se pasan la información: cómo fue realmente, en qué ciudad, en cuánto tiempo.
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